Foto: Im Sommer dieses Jahres sind in Washington D.C. erstmals die Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser gefallen. Damit hat der Wohnimmobilienmarkt nach fünf Jahren des Booms den Höhepunkt überschritten.

Auf den Büromärkten weichen die Investoren von den boomenden, teuren Küsten zunehmend in die Wachstumszentren des Hinterlandes aus und treiben damit auch dort die Preise in die Höhe. Besonders beliebt sind Objekte, in denen alte Mietverträge zur Verlängerung mit deutlich höheren Preisen anstehen. „Mieterhöhungen und ein höherer Vermietungsgrad sind die stärksten Preistreiber“, bestätigt Patricia Nooney, Geschäftsführerin bei CB Richard Ellis in St. Louis. Vom Transkationsvolumen her die aktivsten Märkte bleiben jedoch nach wie vor Manhattan und Kalifornien. Ein Einbruch auf dem Büroimmobilienmarkt wird vorläufig nicht erwartet, obwohl die Verkäufe etwas nachlassen. Gleichzeitig wächst auch das Flächenangebot langsamer. Eine Ausnahme ist auch hier wieder der „Sunbelt“ im Süden der USA, wo die Bevölkerung wächst – zum einen durch Einwanderung, zum andern ziehen die moderaten Preise zunehmend Menschen aus anderen Regionen der USA an – und wo sich aus den gleichen Gründen auch immer mehr Unternehmen ansiedeln.

Einzelhandelsimmobilien weiterhin „on the top“
Einzelhandelsimmobilien, im vergangenen Jahr die bevorzugten Objekte der Investoren, stehen weiterhin ganz oben auf den „Einkaufslisten.“ Vor allem die Pensionsfonds mit ihren steigenden Kapitalzuflüssen treiben die Nachfrage an. „So lange sich dieser Kapitalzufluss nicht verringert – und das wird in den nächsten anderthalb bis zwei Jahren nicht geschehen – , so lange wird auch die Nachfrage nach Investitionsobjekten im Einzelhandelsbereich stark bleiben“, fasst Stephen Williamson, Retail-Direktor bei Transwestern Commercial Services in Dallas, die Situation zusammen. Allerdings wird nach einem Anstieg der Baukosten um 30 bis 35 Prozent in den letzten zwölf Monaten das Angebot an neuen Flächen abnehmen. Dennoch bezeichnet Stephen Williamson die Aussichten für den Rest des Jahres als günstig, da die Nachfrage das Angebot übertrifft und die Mieten als auch Vermietungsquote steigen.

Ebenso kühlt der Markt für Produktions-, Lager- und Logistikflächen ab. Während sich in Städten wie Austin, Boston, Atlanta und Baltimore nach einem Bauboom die Lage entspannt und wieder mehr Flächen angeboten werden, verzeichnen Florida, die Kasino-Metropole Las Vegas sowie die pazifischen Bundesstaaten Oregon und Kalifornien immer noch eine Nachfrage, die deutlich über dem Angebot liegt. In den Hafenstädten am Pazifik, Los Angeles und Portland, sorgt der rasant wachsende Asienhandel für eine stürmische Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen.

Neue Geschäftsideen gefragt
Doch Makler und Developer müssen sich immer mehr einfallen lassen, um Käufer für angebotene Objekte zu finden. Die „Triangle Development“ in Detroit verschickte im Sommer gelbe Postkarten und versprach darauf den Käufern von Luxus-Apartments kostenlose Leasingverträge für Chevrolet Trailblazer. Online-Auktionen erleben einen Boom, weil es schwieriger wird, Käufer zu finden. Immer öfter suchen Projektentwickler und Makler „Value-added Properties“, Immobilien, die aufgebessert oder umgenutzt und dann zu einem höheren Preis angeboten werden können. Die Advance Realty Group in Bedminster, New Jersey, kauft Land, das sie durch gezielte Lobbyarbeit in Bauland umwandelt und dann an Developer weiterreicht. Die Equis Corp. in Chicago hilft Behörden und Universitäten, Parkgaragen und Stadien zu identifizieren, die durch Verkäufe oder Sale-and-lease-back- Transaktionen gewinnsteigernd verwertet werden können. „Das vorherrschende Ziel ist heute nicht, eine Immobilien zu kaufen, sondern Einkommensströme zu schaffen“, erläutert Josh Scoville, Research-Direktor bei Property & Portfolio Research in Boston. „Der häufigste Ansatz zur Steigerung des operativen Einkommens ist, leer stehende oder nur gering genutzte Objekte zu kaufen und dann dafür Mieter aufzutreiben.“ Das ist die klassische Substitutionsstrategie in einem Markt, in dem steigende Zinsen und stagnierende Preise Druck auf die Margen ausüben. „Value-added-Käufe machen inzwischen fast ein Drittel der Transaktionen auf dem Büromarkt aus”, bestätigt Bob White, Präsident des Marktforschers Real Capital Analytics in New York.

Nachdem sich das Wirtschaftswachstum in den USA im zweiten Quartal 2006 auf 2,5 Prozent halbiert hat, wird immer öfter die Frage gestellt, wie sich eine Abkühlung des Immobilienmarktes auf die Konjunktur auswirken könnte. Ben Bernanke, der neue Fed-Chef, hat den Effekt als „orderly“ bezeichnet. Volkswirte bei Merrill Lynch gehen davon aus, dass die Korrektur am Immobilienmarkt im dritten Quartal des Jahres den Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts um einen Prozentpunkt verringern kann. „Wir denken nicht, dass es ein Desaster wird, aber der negative Einfluss wird spürbar sein“, beschreibt David Wyss, Chefökonom bei Standard & Poor´s in New York, die Aussichten.