REITs für unternehmenseigene Immobilien

Auch wenn die Gesetzesvorlage wenig Überraschungen birgt, rief sie doch manche Enttäuschung hervor, unter anderem durch den – zumindest momentan gültigen – Ausschluss von REITs für Wohnimmobilien. Dennoch bedeuten REITs gute Nachrichten für deutsche Unternehmen, die dadurch die Möglichkeit erhalten, ihre unternehmenseigenen Immobilien in einen REIT umzuwandeln und so Investitionskapital für ihr Kerngeschäft zu gewinnen. Immerhin halten mehr als 70 Prozent der deutschen Unternehmen Immobilien im Eigentum statt sie zu mieten – in Großbritannien sind es nur 54 Prozent, in den USA gerade noch 25 Prozent. „Dennoch ist es unwahrscheinlich, dass deutsche Unternehmen nach der Einführung der REITs en masse ihre Liegenschaften veräußern werden“, gibt Dr. Heiko Beck zu bedenken. Vielmehr werden sie – so seine Einschätzung – den Markt und seine Entwicklung genau beobachten, bevor sie sich mit ihren Immobilien auf diesen Markt wagen. „Doch ohne Frage – das Potenzial dafür ist da“, führt er weiter aus. Das bestätigt indirekt auch Bernd Knobloch, Vorstandsvorsitzender der Eurohypo in Eschborn, und verweist darauf, dass die Aktionäre die Unternehmen drängen werden, sich von den nicht zum Kerngeschäft gehörenden Assets wie den Immobilien zu trennen, da es keinen finanziellen Vorteil bringt, sie zu halten. „Und nach einigen Überlegungen werden die meisten Unternehmen das auch tun“, stimmt Dr. Rudolf Hanisch, Stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Bayerischen Landesbank in München, ein und führt weiter aus: „Ein solches Verhalten entspricht dem, was wir nach der Einführung von REITs in Frankreich beobachten konnten.“

Foto: Dr. Rudolf Hanisch, Stell- vertretender Vorstandsvor- sitzender der Bayerischen Landesbank
Foto: Dr. Florian Schultz, Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Linklaters

„So, wie es derzeit aussieht, werden G-REITs sich eher auf heimische als auf Immobilien im Ausland konzentrieren“, prophezeit Dr. Florian Schultz, „denn die doppelte Steuerbelastung macht Investitionen jenseits der Landesgrenzen unvorteilhaft. Ich hatte gehofft, dass die Regierung das Doppelbesteuerungsproblem lösen würde, das sich bei ausländischen Immobilien-Assets für die REITs ergibt. Wie die Gesetzeslage aussieht, werden Immobilien außerhalb Deutschlands doppelt besteuert: an der Quelle, also in dem Land, in dem sie sich befinden, und bei der Dividende“, erläuterte Dr. Florian Schultz und gab der Hoffnung Ausdruck, dass die Regierung sich dieses Problems noch annehmen werde. Grundsätzlich bieten G-REITs Investoren einen neuen – und liquiden – Weg zu deutschen Immobilien an – neben den bereits existierenden, wenn auch weniger liquiden offenen Immobilienfonds. Die Podiumsteilnehmer sahen jedoch keine direkte Konkurrenz zwischen beiden Investmentvehikeln, da REITs eher institutionelle Investoren ansprechen, während die offenen Immobilienfonds für Privatanleger interessanter sind.

Die Erfahrungen auf bereits existierenden REITs-Märkten können auch bei der Einschätzung des künftigen deutschen REITs-Marktes helfen. Als in den USA 1960 die REITs eingeführt wurden, um auch privaten Anlegern die Möglichkeit zu geben, in großem Umfang in gewerbliche Immobilien zu investieren, dauerte es drei Jahrzehnte, bis der Markt in Schwung kam. Heute beträgt nach Angaben der National Association of Real Estate Investment Trusts NAREIT in Washington D.C. die Marktkapitalisierung der im FTSE NAREIT All REIT Index gelisteten Unternehmen 438 Milliarden USDollar. Der französische Markt entwickelte sich schneller, angetrieben durch das wachsende weltweite Interesse an Immobilien. Heute gibt es in Frankreich rund 40 REITs mit einer Marktkapitalisierung von etwa 40 Milliarden Euro, berichtet Dr. Heiko Beck. Auch der Markt für G-REITs wird nicht über Nacht abheben und zumindest anfangs wird die Entwicklung noch zäh sein, prophezeien Insider.