Der Wegfall von Steuervergünstigungen bei geschlossenen Immobilienfonds, die Krise bei den offenen Immobilienfonds und die bevorstehende Einführung von REITs in Deutschland – es gibt für die Fondsbranche eine Reihe von Gründen, sich etwas Neues einfallen zu lassen.

Auch wenn sich die Politiker über die rechtliche und steuerliche Ausgestaltung derzeit noch nicht einigen können – an der Einführung von REITs (Real Estate Investment Trusts) in Deutschland zweifelt inzwischen kaum noch jemand. Damit entsteht ein für Deutschland neues Vehikel, mit dem Anleger eine weitere Möglichkeit erhalten, ihr Geld in den Immobiliensektor zu investieren. Doch die neue Assetklasse ist es nicht allein, die Initiatoren von offenen wie geschlossenen Fonds über Alternativen zu ihrem bisherigen Produktangebot nachdenken lässt. Auf der Seite der geschlossenen Fonds sind es vor allem die weggefallenen Steuervorteile und ein zunehmender Wettbewerb. Die Macher der offenen Immobilienfonds sind mit der Krise dieser Fondsgattung zur Jahreswende geradezu mit der Nase darauf gestoßen worden, dass sie längst überfällige Reformen in ihrer Produktgestaltung umsetzen müssen, um das Anlegervertrauen zurückzugewinnen.

Foto: Mit der klassischen Büroimmobilie an einem der großen Bürostandorte wie beispielsweise Frankfurt am Main lockt man heute keinen Anleger mehr, sein Geld in einen Fonds zu investieren. Fondsinitatoren müssen sich inzwischen neue Produkte einfallen lassen und neue Wege gehen.

Neue Ideen für geschlossene Fonds
„Als mittelständisches Emissionshaus haben wir uns unter anderem vorgenommen, in solchen Bereichen aktiv zu werden, die die Großen der Branche nicht mehr bedienen“, erklärt Angelika Kunath, geschäftsführende Gesellschafterin bei der Fondshaus Hamburg GmbH ein Standbein ihres Unternehmens. So soll noch im laufenden Jahr ein geschlossener Deutschlandfonds auf den Markt gebracht werden, der sich bewusst auf die wirtschaftlich aussichtsreiche Region Baden-Württemberg konzentriert. Drei Objekte, zwei in Heidelberg und eines in Freiburg, haben die Hamburger bereits für den Fonds erworben, das vierte Objekt suchen Angelika Kunath und ihre Kollegen am Standort Stuttgart.

Als langjährige Kennerin des Immobiliensektors weiß Angelika Kunath, dass man mit einem Regionalfonds in Baden-Württemberg sicher nicht alle Anlegergruppen glücklich machen kann. Deshalb haben die Hamburger vor kurzem den Prospekt ihres neuen „FHH Real Estate Fonds 1“ vorgelegt. „Wir beobachten natürlich auch, dass gerade in jüngster Zeit neue innovative Fondsmodelle auf den Markt kommen“, berichtet Angelika Kunath. Das gelte vor allem für Auslandsfonds, denn die Einkaufspreise für traditionelle und voll vermietete „Class- A-Büroimmobilien“ an den internationalen Märkten seien so stark gestiegen, dass mit herkömmlichen Fondskonzepten keine attraktiven Renditen mehr darstellbar seien. Der neue Fonds aus Hamburg setzt deshalb auf ein Fund-in-Fund- Konzept, bei dem sich ein deutscher geschlossener Fonds mit dem Eigenkapital seiner Zeichner an einem wesentlich größeren internationalen Fonds beteiligt, der sonst nur institutionellen Investoren mit Mindestbeteiligungen in mehrfacher Millionenhöhe zugänglich ist. „So können auch private Anleger mit überschaubaren Summen von den Chancen solcher breit aufgestellten Immobilieninvestments profitieren“, erläutert Angelika Kunath. Zeichner des FHH-Fonds sind darüber an dem von LaSalle Investment Management aufgelegten Private-Equity-Immobilienfonds LaSalle UK Ventures L.P. beteiligt. Der Fonds investiert in eine Mischung von vermieteten Immobilien sowie Projektentwicklungen in den Bereichen Einzelhandel, Büro und Logistik und verfolgt unter anderem das Ziel, Non-Core-Objekte durch Modernisierung, Umstrukturierung oder Neupositionierung aufzuwerten, um sie anschließend an Core-Investoren weiterzuverkaufen. Als Laufzeit des LaSalle-Fonds sind sechs Jahre geplant – drei Jahre zum Kauf, drei Jahre zum Verkauf der Objekte.

Veränderte Bedingungen bei offenen Fonds
Aber auch die Initiatoren aus dem Bereich der offenen Immobilienfonds müssen etwas unternehmen, um ihr Produkt für Anleger wieder attraktiv zu machen. Die Variante „kurzfristiges Geld für langfristige Immobilienprojekte“, wie sie einige Anleger praktiziert haben, dürfte jedenfalls der Vergangenheit angehören. „Ich denke, wir haben mit dem im November vergangenen Jahres speziell für institutionelle Investoren aufgelegten Fonds ,DEGI Global Business’ gezeigt, wohin die Reise auch im Bereich der Publikumsfonds gehen wird“, erklärt dazu Malcolm Morgan, Geschäftsführer der zur Allianz Gruppe gehörenden DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH. Die Fakten: Der Fonds erhebt keinen Ausgabeaufschlag. Der Investor zahlt aber bei der Rückgabe von Anteilen einen so genannten Rücknahmeabschlag, abhängig von seiner Haltedauer des Fonds. Wer im ersten Jahr seine Anteile zurückgeben will, zahlt einen Abschlag auf den Anteilswert in Höhe von vier Prozent, im zweiten Jahr verringert sich dieser Abschlag auf drei Prozent; war der Anleger mehr als zwei Jahre im Fonds investiert, zahlt er nur noch zwei Prozent Rücknahmegebühr beim Verkauf seiner Fondsanteile. Nach drei Jahren Haltedauer wird keine Rücknahmegebühr mehr erhoben. Außerdem müssen Anleger im DEGI Global Business die geplante Rückgabe einer erheblichen Anzahl von Anteilen gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft rechtzeitig ankündigen, um eine effektive Fondssteuerung zu ermöglichen. Anteilsrückgaben ab einem Betrag von 500.000 Euro müssen sechs Monate, ab zehn Millionen Euro zwölf Monate im Voraus angezeigt werden. Grundsätzlich sieht Malcolm Morgan auch bei den bereits vorhandenen Publikumsfonds der DEGI die rechtlichen Grundlagen für derartige Maßnahmen gegeben, gibt aber zu bedenken, dass man nicht ohne Weiteres so gravierend in vorhandene Fonds eingreifen könne.

Foto: Infrastrukturprojekte wie Straßen, Brücken, Tunnel, sowie Ver- und Entsorgungsleitungen könnten zu einer neuen Assetklasse für Immobilienfonds werden. Auch über spezielle Fonds im Bereich des Public Private Partnership denken Fondsinitiatoren nach.

Infrastrukturprojekte als alternative Assets
Für ein ganz anderes Thema wirbt derzeit der Deutsche Bank- Konzern. Über die Gesellschaft RREEF Infrastructure, eine Tochtergesellschaft der Deutsche Asset Management, die sich um den gesamten Bereich Real Estate and Infrastructure Investment kümmert, bieten die Deutsch-Banker den Pan- European Infrastructure Fund an, der bisher ausschließlich an institutionelle Investoren vermarktet wird. John McCarthy, Head of Europe bei RREEF Infrastructure, sieht in dem gesamten Bereich „Infrastruktur“ eine Assetklasse, die eine sehr gute Ergänzung zu herkömmlichen Immobilieninvestments darstellt. „Das Thema Infrastruktur lässt sich sehr gut zur ,Immunisierung’ von Portfolios nutzen, da Investments in diesem Bereich eine sehr viel geringere Volatilität aufweisen als traditionelle Real-Estate-Anlagen“, so John McCarthy. Eine Gas-Pipeline habe im Gegensatz zu einem Bürogebäude gewissermaßen eine „ewig“ laufende Alleinstellung. „Aufgrund der sehr stetigen Erträge aus diesem Bereich passt diese Assetklasse optimal zu den Anforderungen institutioneller Investoren wie Pensionskassen oder Versicherungen“, erläutert der RREEF-Spezialist. Er geht von jährlichen Renditen auf das eingesetzte Kapital aus, die je nach Projekt zwischen 5,5 und acht Prozent liegen. Der Gesamtreturn könne durchaus acht bis zwölf Prozent erreichen. Während die Fondsfinanzierung von Infrastrukturprojekten in Ländern wie Australien, Kanada und Großbritannien bereits weit vorangeschritten sei, stehe Europa und speziell Deutschland bei diesem Thema noch ganz an den Anfängen. „Allerdings zeigt sich am Beispiel der Privatisierung der Deutschen Flugsicherung oder am zunehmenden Aufkommen von Public Private Partnerships in Deutschland, dass auch hier dieses Thema im Kommen ist“, glaubt John McCarthy.

Public-Private-Partnership-Fonds
Auch Hans-Georg Napp, Direktor bei der Landesbank Hessen- Thüringen in Frankfurt am Main, ist davon überzeugt, dass Investments in Infrastrukturprojekte eine große Zukunft haben. Hans-Georg Napp hat das Thema schon eine geraume Weile auf seiner Agenda, wobei er sich vor allem mit der Auflegung von speziellen Fonds für den Bereich des Public Private Partnership auseinandergesetzt hat. „Wir haben über Konzerngesellschaften bereits die ersten PPP-Fonds im Private Placement an den Markt gebracht“, erklärt Hans-Georg Napp. Eine Rendite von mindestens fünf Prozent jährlich bei einem durchaus überschaubaren Risiko – das sei eine Kombination, die speziell für institutionelle Anleger interessant sei, um die entsprechenden Liabilities, die diese zum Beispiel im Bereich der Altersvorsorge zu bedienen hätten, abzusichern.

Hohe Erwartungen setzt Hans-Georg Napp deshalb in den Gesetzgeber. „Mit dem ÖPP-Beschleunigungsgesetz ist der Boden für PPP schon bereitet. Jetzt bedarf es allerdings der Konkretisierung einiger Punkte im PPP-Vereinfachungsgesetz.“ Gemeint ist damit im Prinzip die zweite Stufe des ÖPP-Beschleunigungsgesetzes, in dem es gilt, noch bestehende Finanzierungshemmnisse auszuräumen. Dazu müssen laut Hans-Georg Napp vor allem Anpassungen erfolgen, die eine Nutzung des Themas PPP via Fonds möglich machen. Überlegungen für einen Infrastruktur-Fonds, der auch breite Anlegerschichten ansprechen kann, sind bereits in Vorbereitung.

Das Thema auf der EXPO REAL 2006 Dienstag, 24. Oktober 2006 EXPO REAL FORUM Halle C3 10.00 bis 10.50 Uhr Neue Fondsprodukte – Konzeptionen im Wandel Für detaillierte Informationen klicken Sie hier.

Von Hans Heuser
Hans Heuser ist stellvertretender Chefredakteur der
Zeitschrift „Fonds professionell“, Köln.1