Gefahren und Risiken
Doch die Stellung eines Favoriten unter den Immobilienmärkten ist immer auch gefährdet. Zwar locken diese Favoriten Kapital in Rekordhöhen an, doch kann das Kaufinteresse gleichsam über Nacht zusammenbrechen und die investierten Unternehmen vor Verkaufsprobleme stellen. Das ist auf Aktien- und Immobilienmärkten ähnlich, allerdings gibt es einen gravierenden Unterschied: Die Mieterträge eines Gebäudes sind langfristig kalkulierbar und weitgehend gegen Marktschwankungen gefeit. Investoren, die ertragreiche Objekte zu günstigen Konditionen eingekauft haben, sehen sich keinen Verkaufszwängen ausgesetzt; sie können krisenhafte Situationen in Ruhe aussitzen. Wo Investoren allerdings hohe Risiken wie Leerstände, auslaufende Mietverträge, fragwürdige Bonität von Mietern oder einen verdeckten Sanierungsstau in Kauf genommen haben, können böse Überraschungen eintreten.

Das Gefahrenpotenzial ist freilich vorerst nicht ausgeprägt. Nahezu alle Spezialisten sprechen von einem Rekordjahr – freilich mit der Einschränkung, dass längst nicht mehr alle Preisvorstellungen der Verkäufer durchzusetzen sein werden. Doch sei die Nachfrage ungebrochen hoch. Europaweit sind durch steigende Preise die Anfangsrenditen in den vergangenen sechs Monaten von 6,9 auf 5,9 Prozent gefallen, berichtet Cushman & Wakefield. Zugleich hat sich der Vermietungsmarkt in Europa spürbar gebessert und ist das Vermietungsvolumen im ersten Halbjahr 2006 um durchschnittlich drei Prozent gestiegen, was die Nachfrage nach Investitionsobjekten zusätzlich beflügelt hat.

Verschiebung der Schwerpunkte
Allerdings scheinen sich die Investitionsschwerpunkte in Europa zu verschieben. Cushman & Wakefield sieht den Anteil Deutschlands, Frankreichs und einiger osteuropäischer Schwellenländer am Gesamtvolumen wachsen und dafür den Anteil Großbritanniens von 50 auf 40 Prozent sinken. Hier schimmert der starke Euro durch. Mehr als die Hälfte aller Immobilieninvestments entfielen auf Büroimmobilien, 28 Prozent auf Einzelhandelsimmobilien. Deutschland könnte in diesem Jahr sogar zum ersten Mal mit der sprunghaften Zunahme des Kapitalzuflusses von mehr als 60 Prozent Großbritannien einholen, wo sich der Zufluss um knapp 40 Prozent vermindert hat.

Als Investitionsland gilt Deutschland in der Tat als attraktiv. So haben bei einer Befragung von Ernst & Young unter mehr als 1.000 international tätigen Unternehmen 18 Prozent der Befragten Deutschland als „äußerst positiv“ beurteilt. Damit nimmt es hinter den USA und China weltweit den dritten Platz ein. Geschätzt werden die gute Infrastruktur, die Qualität von Forschung und Entwicklung, die gute Ausbildung der Arbeitskräfte sowie die Attraktivität des Binnenmarktes. Hinter Deutschland folgen Polen mit 15 Prozent und Großbritannien mit elf Prozent. Obwohl China die Nummer zwei der Weltrangliste ist, verliert es bei internationalen Investoren derzeit deutlich an Attraktivität. Der Anteil der Unternehmen, die China als einen der drei Spitzenstandorte bezeichnet haben, ist von 52 auf 41 Prozent gesunken. Für Deutschland allerdings gingen 55 Prozent der Befragten ebenfalls davon aus, dass der Standort in den kommenden Jahren eher an Anziehungskraft verlieren werde.

Veränderungen auf den deutschen Immobilienmärkten
Die großen Transaktionen auf den Immobilienmärkten zeigen jedoch, dass die Mehrzahl der Investoren auf eine nachhaltige wirtschaftliche Erholung Deutschlands setzt. Nur so wird verständlich, dass internationale Investoren seit dem Jahr 2000 annähernd eine Million Wohnungen in Deutschland erworben haben.

Die Immobilienmärkte in Deutschland haben mit der Rolle als „Investor’s Darling“ aber auch ihren Charakter verändert. Zum einen sind Standorte ins Blickfeld internationaler Investoren gerückt, die in Deutschland bislang als zweitklassig angesehen wurden. So erhöhte vor allem der Kauf von Immobilien für Fach- und Supermärkte in kleineren Städten die Akzeptanz dieser Standorte auch bei anderen Investoren. Zum andern haben die Aktivitäten großer und kleiner Beteiligungsgesellschaften zu Untersuchungen über Standortqualitäten in Deutschland geführt, wie sie zuvor undenkbar waren. Zugleich hat sich die Transparenz und die Professionalität auf den Immobilienmärkten spürbar erhöht und den überwiegend regional tätigen Immobiliengesellschaften in Deutschland gezeigt, welche Potenziale auf den Märkten schlummern. Dadurch entwickelte sich eine neue Qualität im Umgang mit Immobilienanlagen und wurden neue Wege bei der Finanzierung beschritten. So orientiert sich die Finanzierung von Immobilieninvestments inzwischen sehr viel stärker an den Gesetzmäßigkeiten des Kapitalmarktes. Und dieses Rad wird wohl auch nicht mehr zurückgedreht werden.

Von Jens Friedemann
Jens Friedemann ist verantwortlicher Redakteur für den Bereich Immobilien der Frankfurter Allgemeinen Zeitung und der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.