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Foto: In den Händlerräumen der Banken kann es künftig verstärkt um Immobilienderivate gehen.

Nachdem die Abwicklungstechnik des Handels weitgehend geregelt ist, bleibt noch ein Hindernis: die Preisfindung. Wie sollen Derivate bewertet werden? „Das hängt davon ab, ob der Vertragspartner spekulieren will oder seine Investition absichern will”, erklärt Andrew Baum, CEO der Oxford Property Consultants, einer unabhängigen Beraterfirma. „Für den spekulativen Anleger ist bei der Preisfindung ausschlaggebend: Welcher Index verspricht höhere Gewinne – der IPD Total Return oder LIBOR? Wie sieht der Cashflow aus und welche Risiken birgt er? Um die Chancen und Risiken zu bewerten und damit den Preis festzulegen, bedient man sich statistischer Modellrechnungen. Ein Investor, der Immobilienanlagen hält oder sucht, hat eine völlig andere Sichtweise: Wie hoch sind die Opportunitätskosten, wenn er sich eines Derivates bedient, wenn er sein Immobilienportfolio übergewichtet oder untergewichtet hat oder die Position ausgleichen will? Sollte dieser Investor sein Immobilienrisiko durch den Einsatz von Derivaten reduzieren wollen, wird er Wert darauf legen, dass die Transaktionskosten niedriger sind als bei einem direkten Verkauf. Hinzu kommt, dass er bei der Nutzung von Derivaten weiterhin eine Provision für die Verwaltung der Immobilien erhält.“

Die Rolle von Derivaten innerhalb einer Investmentstrategie kommentiert Rupert Clarke: „Wenn sich der Markt zunehmend etabliert, werden Derivate schneller und günstiger sein als der Direktmarkt. In manchen Fällen ist es vorstellbar, dass sie als Ersatz für den direkten Markt genutzt werden. Für Investoren, die über die nötige Logistik verfügen, um im direkten Markt zu agieren, können Derivate von taktischem Nutzen sein. Sie können sich zeitnah im Markt positionieren, bevor sie die Gebäude tatsächlich kaufen.”

Blick in die Zukunft
Nachdem der Handel mit Derivaten in Großbritannien in Schwung gekommen ist, erwarten Marktbeobachter, dass er auch auf andere europäische Länder übergreift. „Das ist wichtig, denn andere Märkte sind notwendig, um Cross-Border-Swaps zu ermöglichen”, erläutert Iain Reid. Experten beurteilen die Zukunft der Immobilienderivate optimistisch und manche Spezialisten gehen davon aus, dass das Handelsvolumen in den nächsten Jahren 3.000 Milliarden Britische Pfund (4.500 Milliarden Euro) erreichen kann. Graham Barnes fasst es zusammen: „Bei anderen Anlageformen haben Derivate innerhalb von drei bis fünf Jahren das gleiche Gewicht wie der jeweils dahinter stehende direkte Markt erreicht. Gewerbliche Immobilien haben das gleiche Potenzial.“

Von Lydia Westrup

Bei Derivaten handelt es sich um Finanzinstrumente, deren Wert sich aus einem Index oder Wertpapier ableitet. In den letzten zwanzig Jahren wurden eine ganze Reihe von Derivaten entwickelt, darunter Zins-und Währungsderivate sowie Kreditderivate. Inzwischen haben Derivate den Immobilienmarkt erreicht. Mit diesen Finanzinstrumenten lassen sich Immobilienrisiken managen, ohne dass tatsächlich Gebäude erworben oder verkauft werden müssen. Als Vertragskontrahent in einer solchen Transaktion kann sich der Verkäufer des Immobilienrisikos vor fallenden Immobilienpreisen schützen, ohne dass er die Immobilien verkaufen muss.

Derzeit werden zwei Arten von Derivaten gehandelt: Property Index Certificates (PICs) und Total Return Swaps (TRS): PICs sind ein Instrument, bei dem der Investor eine Rendite erhält, die auf dem IPD UK All Property Index basiert. Diese Rendite schließt eine einkommensabhängige Komponente ein, die die Mietrendite widerspiegelt. Grundlage der Berechnungen ist der IPD UK Annual Index Income Return. Bei Fälligkeit der Anleihe werden Wertveränderungen im Immobilienmarkt gemäß dem IPD UK Annual Capital Growth Index ausgeglichen.

Im vergangenen Jahr wurden erstmals auch Total Return Swaps (TRS) eingeführt. Hierbei werden zwei Ertragsströme gegeneinander ausgetauscht. Ein Vertragspartner erhält einen index-basierten Immobilienertrag. Dafür zahlt er an seinen Kontrahenten Zinsen, die auf einem LIBOR Zinssatz basieren. Die Zahlungen werden auf der Basis eines festgelegten Nominalwerts ermittelt. Die Mietrendite wird jährlich gezahlt, Veränderungen des Kapitalwerts werden jährlich über die gesamte Laufzeit des Total Return Swaps (TRS) errechnet und am Ende der Laufzeit der Transaktion ausgeglichen.