Immobilieninvestoren sind zunehmend bestrebt, ihre Immobilienportfolios zu diversifizieren. Im Rahmen dieser Bemühungen stehen neue Märkte und Investmentvehikel auf der Agenda. Ein Instrument, das bisher in dem Auswahlmenü der Investitionsmöglichkeiten fehlte, sind Immobilienderivate.
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Foto: Graham Barnes, Senior Director bei CB Richard Ellis Financial Services
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Foto: Andrew Baum, CEO von Oxford Property Consultants
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Foto: Rupert Clarke, Head of Real Estate der Hermes Investment Management
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Foto: Iain Reid, CEO von Protego Real Estate Investors
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Seit mehr als zehn Jahren wird versucht, einen funktionierenden Derivatemarkt aufzubauen, bisher allerdings mit durchwachsenem Erfolg. Das könnte sich jetzt ändern. Derzeit werden zwei Verträge angeboten: Property Index Certificates (PICs) and Total Return Swaps (TRS). „Wirtschaftlich wird mit beiden Instrumenten das gleiche Ziel erreicht: ein Indexbasierter Immobilienertrag. Allerdings sind PICs kapitalgedeckte Instrumente, das heißt, der Verkäufer des Immobilienrisikos erhält Kapital, während TRS nicht-kapitalgedeckte Instrumente sind”, erläutert Iain Reid, CEO von Protego Real Estate Investors und Experte für Immobilienderivate. Seit 1994 hat er gemeinsam mit seinem Managementteam Derivatgeschäfte von rund zwei Milliarden Britischen Pfund (drei Milliarden Euro) getätigt.
Wachstumsschub für Derivate in Großbritannien
In Großbritannien haben sich Derivate zu einem Wachstumssegment entwickelt. Unterstützt wurde der Wachstumsschub von einigen Gesetzesänderungen, die Ende 2004 in Kraft traten. Zum einen wurde eine wichtige Frage in der Besteuerung von Derivaten geklärt: Derivate werden jetzt in gleicher Weise wie direkte Investments behandelt. Zum anderen gestattete die Financial Service Authority den Versicherungsunternehmen, Derivate auf die Liquiditätsquote anzurechnen.
Danach stieg das Interesse an Derivaten bei potenziellen Marktteilnehmern zwar an, führte aber zunächst nicht zu einem höheren Handelsvolumen. Um der allgemeinen Lethargie entgegenzuwirken, entwickelte Hermes Investment Management, eine britische Pensionskasse, die für ihr Interesse an Finanzinnovationen bekannt ist, im vergangenen Jahr eine Handelssimulation für Derivate, die auf realen Marktdaten basierte. Rupert Clarke, Head of Real Estate bei Hermes, erläutert die Gründe: „Obwohl wir grundsätzlich daran interessiert waren, Derivate zu nutzen, gab es keine besondere Eile dazu, da wir unsere Ziele auch ohne den Einsatz von Derivaten erreichen konnten. Dieses und die Unsicherheit darüber, ob und wie sich ein Markt tatsächlich entwickeln wird, ließ uns zögern, die Zeit und Arbeitskraft einzusetzen, die nötig sind, um zu verstehen, wie Derivate funktionieren. Wir entschieden dann, nach Wegen zu suchen, uns in der Handhabung dieser Instrumente sicherer zu machen. So entwickelten wir die Idee eines Handelsspiels und luden andere potenzielle Mitstreiter dazu ein.”
Viele, die in der britischen Immobilienwelt einen Namen haben, folgten dem Aufruf von Hermes, so dass rund 60 Personen, darunter Vertreter von institutionellen Investoren, Immobiliengesellschaften und Investmentbanken sowie Spezialisten für Derivate, an dem virtuellen Handel teilnahmen und auf der Basis ihrer Markteinschätzung Derivatkontrakte handelten. Über einen Zeitraum von neun Monaten wurden drei Handelssitzungen abgehalten. Diese wurden ergänzt durch Referate über Grundlagen und Durchführung des Handels sowie Fragen der Abwicklung.
Die Arbeit hat sich gelohnt. Experten zufolge sind in Großbritannien im vergangenen Jahr Derivatverträge mit einem nominalen Wert von rund einer Milliarde Britischen Pfund abgeschlossen worden. Graham Barnes, Senior Director bei CB Richard Ellis Financial Services, ist überzeugt, dass in absehbarer Zeit eine signifikante Zahl von großen britischen und internationalen institutionellen Investoren in diesen Markt eintreten wird: „Wir schätzen, dass das Engagement der institutionellen Investoren im Lauf dieses Jahres zunehmen wird. Ist dies tatsächlich der Fall, wird das Handelsvolumen exponentiell ansteigen.”
Um den Handel zu ermöglichen, hat IPD etwa einem Dutzend Banken die Lizenz erteilt, die IPD Indizes zu nutzen. Lizenzgebühren fallen nur an, wenn eine Transaktion abgeschlossen wurde. Es handelt sich um eine nicht exklusive Lizenz und die Bedingungen sind für alle Lizenznehmer gleich. Nicht nur Immobilieneigentümer und Investmentbanken stehen in den Startlöchern, auch internationale Broker bereiten sich darauf vor, in Europa mit Derivaten zu handeln. GFI, ein führender Broker für Derivate in den USA, arbeitet mit CB Richard Ellis zusammen, um die Entwicklung des Marktes für Immobilienderivate in Europa zu unterstützten. ICAP kooperiert mit Grafton Advisors, Tullett Prebon mit DTZ, um Immobilienderivate in Großbritannien und anderen europäischen Märkten zu vermarkten und die Vertragsdokumentation zu erstellen.
Anfangs basierten alle Derivate auf dem IPD UK All Property Index, doch wurden inzwischen noch andere Verträge eingeführt. „Wir haben damit begonnen, einzelne Immobilienarten gegen den Gesamtindex ebenso wie verschiedene Immobilienarten gegeneinander zu handeln. Die Laufzeiten variieren zwischen neun Monaten und bis zu zehn Jahren. Aufgrund des derzeitigen Interesses gehen wir davon aus, dass das Interesse generell zunehmen wird”, erläutert Graham Barnes. Das Transaktionsvolumen liegt im Allgemeinen zwischen zehn und 15 Millionen Britische Pfund (13 bis 20 Millionen Euro), doch Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich die Transaktionsvolumina der Einzelgeschäfte mit steigendem Interesse seitens der institutionellen Investoren erhöhen wird.
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