REITs und offene Immobilienfonds müssen keineswegs konkurrierende Investmentvehikel sein, sie können sich vielmehr ergänzen. Voraussetzung allerdings ist eine sinnvolle Gestaltung des künftigen deutschen REIT.
Die Debatte um die Einführung deutscher REITs begann im Herbst 2003. Damals nahm die Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) das Thema in ihr Arbeitsprogramm auf. Vorschläge an die rot-grüne Bundesregierung folgten, die 2004 ein Gutachten zu den internationalen Erfahrungen mit REITs auslobte. Nach der Bundestagswahl 2005 kam neuer Schwung in die Debatte: Der Koalitionsvertrag der neuen Regierung sieht die Einführung von REITs bedingt vor. Einen weiteren Schub löste aus, dass Großbritannien jetzt zum 1. Januar 2007 REITs einführen will.
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Quelle: FTSE EPRA/NAREIT Global REITs Index; Stand: März 2006
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Offene Immobilienfonds
Parallel zur Diskussion um die Einführung von REITs erlebten die offenen Immobilienfonds in Deutschland herbe Rückschläge. Nach einer ersten Liquiditätskrise der Deka Immobilien Investment, einem Unternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe, 2004 folgte im Dezember des vergangenen Jahres die Schließung des grundbesitz-invest durch die DB Real Estate, einem Unternehmen der Deutsche Bank Gruppe, sowie eines Fonds der KanAm. Vor allem diese beiden Schließungen lösten ein mittleres Beben aus. Im Januar 2006 präsentierte der Bundesverband Investment und Asset Management BVI Vorschläge zur Überwindung der Krise. „Der offene Immobilienfonds ist tot! Es lebe der offene Immobilienfonds!“ war auch am 4. April dieses Jahres das Thema einer Podiumsdiskussion in Frankfurt am Main. Interessanterweise werden in einigen europäischen Ländern – und auch in solchen, die bereits über REITs verfügen – derzeit Strukturen geschaffen, die denen der deutschen offenen Immobilienfonds entsprechen, ein Zeichen dafür, dass dieses Produkt gar so schlecht sein kann.
Während es die deutschen REITs noch gar nicht gibt und die offenen Immobilienfonds per Saldo Mittelabflüsse hinnehmen müssen, erwerben angelsächsische opportunistische Fonds in steigendem Maß Immobilienportfolios in Deutschland. Angesichts dieser scheinbar so unterschiedlichen Entwicklungen mag mancher sich fragen, wie das alles zusammenpasst.
Nicht Konkurrenz, sondern beiderseitige Ergänzung
Hierzu ein paar Thesen: REITs und offene Immobilienfonds ergänzen sich. Sie stehen nicht in Konkurrenz miteinander. Vielmehr können gute REITs dazu beitragen, die strukturelle Problematik der offenen Fonds zu überwinden, die sich im Zusammenhang mit der Fristentransformation ergibt: Offene Fonds investieren die ihnen zufließenden Mittel langfristig in Immobilien, doch der einzelne Anleger kann seine Mittel jederzeit und kurzfristig abziehen.
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