In Großbritannien waren die erfahrensten Immobilienplayer vor zwei Jahren der Meinung, dass der Markt seinen Höhepunkt erreicht habe. Inzwischen mussten viele von ihnen feststellen, dass dies ein Irrtum war, denn der Markt hat sich noch weiter nach oben entwickelt. Die größten Objekte in Central London werden derzeit zu weitaus höheren Preisen als erwartet verkauft. So zahlte Anfang des Jahres 2005 eine Gruppe irischer Investoren, angeführt von dem Finanzberater Derek Quinlan, mehr als 530 Millionen Britische Pfund für einen Komplex in Knightsbrigde – 100 Millionen Britische Pfund mehr als der Verkäufer, der BP Pensionsfonds, zu erzielen gehofft hatte.
Und der Markt ist seitdem noch heißer geworden: Vor kurzem erst stimmten Investoren aus dem Nahen Osten dem Kaufpreis von 425 Millionen Britischen Pfund für einen Komplex an der Oxford Street zu, den ein Kunde von LaSalle Investment Management veräußerte. Auch hier war der letztlich erzielte Preis rund 110 Millionen Britische Pfund höher als erwartet.
Was für Deutschland spricht
Diese Entwicklung veranlasst die eher wagemutigen Player, sich auf dem Kontinent nach Investmentmöglichkeiten umzuschauen. Dabei steht Deutschland mit günstigen Angeboten derzeit an der Spitze. Während Immobilieninvestments in Großbritannien und Irland in prominenten Lagen Renditen zwischen vier und fünf Prozent erbringen, sehen britische Investoren in Deutschland Renditen von 6,25 Prozent für erstklassige Investments, sieben Prozent für Immobilien an B-Standorten und Renditen von neun bis zehn Prozent an eher schwierigen Standorten.
Keine Frage, die deutsche Wirtschaft hinkt nach wie vor. Doch noch immer sind die Zinsen in der Eurozone – verglichen mit Großbritannien – niedrig, so dass ein britischer Investor nur die Cap Rate sehen muss, die Differenz zwischen dem, was er für eine Fremdfinanzierung zahlen muss, und den Mieteinnahmen, die ihm umgekehrt durch das Investment zufließen. Doch das ist es nicht allein. Wer von außen auf Deutschland blickt, kommt zu dem Schluss, dass sich die deutsche Volkswirtschaft allein aufgrund ihrer Größe früher oder später erholen wird. Das bedeutet für Immobilieninvestoren sowohl Aussicht auf Wertsteigerung als auch auf Wachstumspotenzial bei den Mieten.
Chris Horler, Head of Reit Asset Management, schätzt die Situation ähnlich „wie in Großbritannien Anfang der 90er Jahre“ ein. „Damals kamen die Deutschen nach Großbritannien, um hier Immobilien zu kaufen, und es hat sich für sie ausgezahlt. Derzeit scheint es umgekehrt zu sein. Allerdings erkennen viele Deutsche nicht die Chancen.“
Briten auf Einkaufstour in Deutschland
Dennoch waren im Jahr 2004 die Deutschen die größten Investoren in Deutschland – sie legten 1,2 Milliarden Euro in Immobilien an – und sie tun ihr Bestes, um dieses Volumen 2005 noch zu übertreffen. So wollten Reit und Consensus von Vincent Tchenquiz 2005 ein Immobilienpaket des Landes Hessen für eine Milliarde Euro erwerben, wurden dabei aber von der Commerz Leasing und Immobilien Gruppe, einem Tochterunternehmen der deutschen Commerzbank, ausgestochen. Reit möchte in nächster Zeit rund zwei Milliarden Euro in Europa anlegen, in der Hoffnung, hier bessere Wertsteigerungspotenziale als in Großbritannien erzielen zu können.
Ein anderer britischer Käufer, der sich in Kontinentaleuropa umschaut, ist die Topland Group von Sol and Eddie Zakay. Das Unternehmen will in den kommenden 18 Monaten 2,2 Milliarden Euro in Europa investieren und gilt derzeit als der aussichtsreichste Kandidat für den Erwerb des 1,4 Milliarden Euro teuren Portfolios der Vendex Kaufhäuser in den Niederlanden, das KKR, Cinven und Permira gehört. Der schottische Projektentwickler und Bauträger Miller Group ist ebenfalls in Deutschland aktiv. Die Miller Group hat von dem deutschen Projektentwickler Prebag Gewerbebau ein Portfolio mit zwölf Supermärkten in Deutschland für 37 Millionen Euro gekauft. Chief Executive Phil Miller von Miller Developments begründete diesen Schritt: „Wir schätzen Deutschland hauptsäch-lich aus drei Gründen. Es hat eine starke Wirtschaft, die ihr Tief überwinden wird; wir schätzen das verlässliche Planungssystem; und wir denken, die Preise haben ihren Tiefpunkt erreicht und werden wieder steigen. Wir möchten in den nächsten Monaten weitere Einzelhandelsinvestments in Deutschland tätigen, sei es als Direktinvestments oder in Form von Partnerschaften.“
Ähnlich äußerte sich auch David Robert, Co-Head des ebenfalls in Deutschland aktiven Investors Edinburgh House, gegenüber Property Week: „In Großbritannien ist es in den letzten Jahren immer schwieriger geworden, viel versprechende Objekte zu finden. Mit Fremdfinanzierungskosten von rund sechs Prozent und Renditen unter sechs Prozent sowie mit Einzelhändlern, die ums Überleben kämpfen müssen, sehen wir mittelfristig keine Chancen für Mietsteigerungen. Deutschen Einzelhändlern geht es zwar auch nicht besser, aber die Renditen sind höher als in Großbritannien und die Finanzierungskosten geringer. Je länger wir uns in Deutschland umschauen, desto mehr tendieren wir zu einem Engagement.“
Investments in einem aufregenden neuen Markt
Die vielleicht deutlichste Absichtserklärung jedoch stammt von Ian Henderson, der damit betraut war, Großbritanniens größte Immobiliengesellschaft Land Securities zu erneuern, bevor er 2004 zurücktrat und nun als Vorsitzender einer neuen Investmentgesellschaft namens Treveria wieder auf der Bildfläche aufgetaucht ist. Mit einem deutschen Portfolio im Wert von 640 Millionen Euro, das Guy Naggar und Peter Klimt, die beiden Principals von Dawnay, Day, zusammengestellt haben, will Treveria in London auf den Markt gehen und Anteile verkaufen (Dawnay, Day war unter anderem auch an dem Erwerb der 75 Warenhäuser der Karstadt-Gruppe beteiligt). Bei der Ankündigung dieser Pläne begründete Treveria diesen Schritt damit, dass sie einen Anstieg des privaten Konsums sowie des deutschen Wirtschaftswachstums erwarten, von dem insbesondere auch der Einzelhandel profitieren werde. Darum rechnen sie mit einer erfolgreichen Platzierung.
Es scheint, dass die Londoner Anteile kaufende Öffentlichkeit den britischen privaten Immobiliengesellschaften folgen und Kapital in einen – aus britischer Sicht – aufregenden neuen Markt investieren will.
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