Opportunistisch anlegende internationale Investoren kaufen ganze Wohnungsbestände oder -gesellschaften; die sich vor einigen Jahren noch mit der Übernahme der Bank Austria Creditanstalt schmückende HypoVereinsbank wurde samt ihrer österreichischen Tochter von der italienischen Unicredito übernommen; und die Dywidag Systems, die zuvor zur insolventen Walter-Bau AG gehörte, wurde für 168 Millionen Euro von Industri Kapital gekauft, einem europäisch agierenden Finanzinvestor mit skandinavischen Wurzeln. In der über viele Jahre sehr deutschen Landschaft der offenen Fonds dürfen wir uns nach Credit Suisse Asset Management nun auch an den Namen Morgan Stanley als neuen Initiator gewöhnen. Morgan Stanley hat sich außerdem über Morgan Stanley Real Estate Funds MSREF mit 25,1 Prozent an der Frankfurter Deutsche Immobilien Chancen DIC beteiligt, die derzeit ein Immobilienvermögen im Wert von rund 700 Millionen Euro verwaltet. Internationales Engagement auf dem deutschen Markt nimmt zu. Doch ganz so neu ist es nicht, wie ein Blick in die jüngere Geschichte belegt.

Schon in den achtziger und neunziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts drängte es amerikanische, französische, skandinavische und britische Investoren nach Deutschland. Ein prominentes Beispiel ist der Messeturm in Frankfurt am Main: Es begann 1985 damit, dass die Frankfurter Messe GmbH einen Wettbewerb ausschrieb, den das in Chicago ansässige Architekturbüro Murphy/Jahn gewann. Ebenfalls aus den USA kam Tishman Speyer Properties als Projektentwickler.
Gemeinsam mit der Citibank trat Tishman Speyer Properties auch als internationaler Investor auf, bevor der Messeturm 1991 mehrheitlich an die japanische Kajima Corporation verkauft wurde. Eindrucksvoll zeigten Jerry Speyer und sein Team den Deutschen, wie man aus amerikanischer Sicht erfolgreich die Projektentwicklung des damals höchsten europäischen Hochhauses stemmt. Im Jahr 2002 schließlich erwarb ein europäisches Investorenkonsortium eine Mehrheitsbeteiligung von 85 Prozent. Die Transaktion wurde von dem Immobilienunternehmen GLL Real Estate Partners, einem Gemeinschaftsunternehmen von Lend Lease Continental Holding und Assicurazioni Generali, und WestWind Capital Partners strukturiert und vollzogen. Der japanische Baukonzern Kajima behielt 15 Prozent.

Der deutsche Immobilienmarkt

Die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes für internationale Investoren hat mehrere Gründe: Deutschland ist nach wie vor einer der führenden Immobilienmärkte in Europa, nach dem Kriterium Marktwert sogar der größte. Das zum Wiederbeschaffungswert bewertete Nettoanlagevermögen umfasst nach der Studie „Die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft“, die das ifo-Institut für Wirtschaftsforschung im Frühjahr 2005 vorgestellt hat, insgesamt 6,5 Billionen Euro. Von dieser gigantischen Summe entfallen allein 5,3 Billionen Euro auf Bauten. Rechnet man dann noch den Grundstückswert hinzu, erhält man die Zahl 7,2 Billionen Euro. Ein weiterer Punkt sind die derzeit günstigen Preise. „Hochwertige und langfristig vermietete Objekte in erstklassigen Lagen können hierzulande zu international konkurrenzlos günstigen Preisen erworben und finanziert werden. Der Yield Gap, die positive Differenz zwischen Bruttorendite und Finanzierungskosten, ist fast nirgendwo so hoch wie in Deutschland“, erläutert Dr. Frank Billand, Vorstand der DIFA Deutsche Immobilien Fonds AG. Kein Wunder, dass der Anteil internationaler Investoren wächst. „Allein in den ersten sechs Monaten wurden bundesweit inklusive der Portfolioverkäufe über fünf Milliarden Euro investiert. Nicht einbezogen sind hierbei Wohnungspakete und Non-performing Loans. Deutlich mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes wurde von ausländischen Investoren erbracht“, berichtet Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von Atisreal Deutschland.

Klein, aber es summiert sich

Doch neben diesen spektakulären Deals gibt es noch jede Menge kleinerer Investments. Diese fallen im Einzelnen gar nicht so sehr auf, doch in der Summe ergibt sich durchaus eine interessante Größenordnung. Zum Beispiel erwarb die österreichische Immofinanz Immobilien AG die Berliner Wohnungsgesellschaft Tempelhofer Feld AG Tefag und damit 1.400 Wohnungen in der Hauptstadt. Addiert man zwei weitere, kleinere Käufe hinzu, umfasst das Investitionsvolumen der Immofinanz AG im Berliner Wohnungsportfolio rund 80 Millionen Euro. Ebenfalls in Wien ansässig ist die Signa Property Funds Holding AG der Immofina Gruppe, die bereits rund 200 Wohneinheiten für rund 20 Millionen Euro erworben hat. Weitere sollen für den ersten Spezialfonds für Deutschland „Signa Real Estate Capital Partners Berlin 01“ folgen, der insgesamt ein Volumen von rund 75 Millionen Euro umfasst. Auch die US-amerikanische Lincoln Equities Group kaufte dieses Jahr 118 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin-Wilmersdorf für rund 5,5 Milliarden Euro. Ebenfalls in der Hauptstadt hat die zur TAG AG gehörende Jus AG gemeinsam mit der Kondor-Wessels-Gruppe aus den Niederlanden das Kammergericht am Berliner Lietzensee für den Bestand eines ausländischen Privatinvestors gekauft. Das denkmalgeschützte Objekt soll zu einer hochwertigen Wohnimmobilie umgebaut werden. Auch die Skandinavier sind dabei: So erwarb ein dänischer Fondsinitiatior ein komplett vermietetes Geschäfthaus in der Innenstadt von Brandenburg, die Deutsche Ärzteversicherung AG hat ein Paket aus mehreren Wohnhäusern in den Berliner Stadtteilen Charlottenburg, Schöneberg und Wilmersdorf an einen schwedischen Investor verkauft. Und manchmal geht es mit der Immobilie auch wieder zurück in deutsche Hände: Zu Beginn dieses Jahres erwarb die aik-APO Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH in Berlin das Gebäude Kurfürstendamm 28 für einen ihrer Spezialfonds von der Blackstone Group. Das Objekt gehörte zu demumfangreichen Deutsche Bank-Portfolio, das 2003 von Blackstone gekauft worden war. Doch es geht längst nicht mehr nur um Büroimmobilien oder Wohnungsbestände. Beispielsweise hat der auf Einzelhandelsund Freizeitimmobilien fokussierte britische Investor Capital & Regional Partner von der in Bergisch Gladbach ansässigen Unternehmensgruppe Hahn ein Portfolio von großflächigen Einzelhandelsimmobilien für rund 150 Millionen Euro erworben. Zusammen mit der Unternehmensgruppe Hahn plant das an der Londoner Börse notierte Unternehmen Capital & Regional Partner, das insgesamt ein Volumen von rund 4,3 Milliarden Euro verwaltet, weitere Objekte zu erwerben. Doch sind es nicht allein die klassischen Segmente Einzelhandel, Hotels und Logistik. Wachsendes Interesse auch internationaler Investoren rufen mehr und mehr hohe Renditen versprechende Nischenprodukte wie zum Beispiel Parkhäuser oder Stellplätze hervor.

Ändert sich der deutsche Markt?

Ganz eindeutig wirken sich internationale Investments auf den heimischen Markt aus. So manches Gebäude gäbe es nicht, wäre es nicht von einem internationalen Investor entwickelt beziehungsweise gekauft oder im Vorfeld angemietet worden. So tragen internationale Investoren auch ihr Scherflein dazu bei, dass die Makler- und Beratungsgesellschaften in ihren aktuellen Marktberichten darin übereinstimmen, dass die Flächenumsätze wieder steigen und damit die in den Immobilienhochburgen häufig immer noch zweistelligen Leerstandsraten zurückgehen. „Der Abwärtstrend auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt ist gebrochen“, bringt es Thomas Beyerle, Research-Chef der DEGI, auf den Punkt. Und das Forschungsunternehmen Bulwien-Gesa AG rechnet in den nächsten vier Jahren mit steigenden Spitzenmieten, zumindest in den größeren Städten und im Bürosektor. Doch genauso wichtig sind die Veränderungen, die internationale Investments sonst noch bewirken. Sie haben wesentlich zu der wachsenden Professionalisierung auf dem deutschen Immobilienmarkt beigetragen. Und noch ein weiterer Aspekt kommt hinzu: Internationale Engagements beleben auch den Mut heimischer Akteure. So traf für die nordrhein-westfälische LEG – mit rund 110.000 Wohnungen eines der größten Immobilienunternehmen in Deutschland – bei der Landesregierung ein Angebot eines regionalen Bauunternehmers ein. Zudem lassen sich Felder und Geschäftskonstruktionen entdecken, die man hierzulande bislang so nicht kannte oder ins Auge fasste. Ein anderes Beispiel ist die in Stuttgart ansässige DeWAG Deutsche Wohnanlage GmbH. Das Unternehmen plant, in den nächsten drei Jahren rund 350 Millionen Euro auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt zu investieren – und zwar mit internationaler Unterstützung: Die Kapitalerhöhung durch die Hauptgesellschafterin German Residential Investment Holdings SCA mit Sitz in Luxemburg um 25 Millionen Euro wird von einer belgischen Investmentbank und einem niederländischen Pensionsfonds bereitgestellt. Vermittelt wurde das Investment von Pramerica Real Estate Investors Ltd., London, die wiederum die europäische Tochter des US-amerikanischen Immobilieninvestmentund -beratungszweiges der Prudential Financial Inc. ist.

Von Andreas Schiller