Investments an Nebenstandorten versprechen Stabilität und Rendite. Doch die Marktenge ist oft problematisch.

Deutschlands prominenteste Immobilienstandorte enttäuschten in den vergangenen Jahren viele Investoren: die Büromieten sanken, Werte verfielen, die Vermietung war teilweise extrem schwierig. Also richteten Anleger und Entwickler ihre Aufmerksamkeit verstärkt auf Städte in der zweiten Reihe – auf die so genannten B-Standorte. Der Begriff klingt, als handele es sich um Standorte minderer Qualität. Das täuscht jedoch: Die Märkte von B-Standorten sind zwar kleiner als die der wichtigsten Metropolen. Aber sie sind nicht schlechter und weisen sogar Qualitäten auf, die den „A-Städten“ fehlen: Sie bieten mehr Stabilität und oft eine höhere Rendite.

Keine eindeutig definierten Grenzen
Welche Standorte noch A oder schon B sind, hängt häufig vom Standpunkt des Betrachters ab. Global tätige Unternehmen neigen naturgemäß dazu, die A-Kategorie relativ klein zu halten. Bei Büros zählen sie hierzu nur Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München. Stärker auf Deutschland fokussierte Marktteilnehmer ziehen den Kreis größer und ordnen zumindest Köln und Stuttgart noch in diese Kategorie ein. Für die Abgrenzung zwischen A- und B-Märkten gibt es weder allgemein verbindliche quantitative noch qualitative Kriterien. Möglich sind Investment- oder Vermietungsumsätze, Spitzenmieten oder der Flächenbestand – oder eine Mischung aus allem. Klar ist aber eines: Zwischen der Einwohnerzahl einer Stadt und ihrer Einstufung in die eine oder andere Kategorie gibt es keinen direkten Zusammenhang: Hier steht die unbestrittene A-Stadt Düsseldorf in Deutschland auf Platz neun, die mal in A, mal in B kategorisierten Städte Köln und Stuttgart dagegen erreichen bei der Einwohnerzahl Rang vier beziehungsweise Rang acht. Dagegen werden die sechst- und siebtgrößten Städte Dortmund und Essen übereinstimmend der Kategorie B zugerechnet.

Noch komplizierter wird es bei der Betrachtung unterschiedlicher Marktsegmente: Bei Büro, Handel, Wohnen und Gewerbe kann eine Stadt in unterschiedlichen Kategorien landen. Die umfassendsten Definitionen hat hier die BulwienGesa AG in ihrem regionalen Informationssystem RIWIS unternommen. Die Tabelle „A und B im Wechsel“ zeigt: Wenn RIWIS für eine Stadt bei einem Markt A sagt, dann kann für andere Teilmärkte ein weiteres A, aber auch ein B folgen – siehe Dresden, Essen und Leipzig. Oder eine B-Stadt bei Büros und Wohnungen ist in der Kategorie Einzelhandel gar nicht vertreten – siehe Magdeburg und Mainz.´

Ausgeglichener und stabiler
Was zieht also Immobilienakteure in B-Städte? Der erste Grund klingt paradox: Sie kommen gerade deshalb hierher, weil ihre Kollegen in früheren Jahren diese Orte eher gemieden haben. In Boomzeiten konzentrierte sich die Branche auf die ganz großen Märkte. Das galt besonders für Projektentwickler – und rächte sich im folgenden Abschwung: Während die Nachfrage sank, wuchs das Angebot rapide. A-Standorte zeichneten sich jetzt durch herausragende Negativwerte aus, beispielsweise Frankfurt am Main durch eine Büroleerstandsquote von 17 Prozent.

Ein Psychiater würde sagen: An A-Standorten neigen die Märkte zum Wechsel zwischen manischer und depressiver Stimmung. Der B-Charakter ist dagegen viel ausgeglichener. Auch in guten Zeiten werden meist nur vorvermietete Gebäude errichtet und gibt es kaum spekulative Entwicklungen. Also weisen solche Städte selbst in Krisenzeiten meist nur Leerstände bis zu fünf Prozent auf – zumindest im Westen. In Ostdeutschland leiden sie nach wie vor unter den Spätfolgen der Abschreibungsmanie der 90er Jahre.

Höhere Renditen
Höhere Stabilität und mehr Ausgeglichenheit auf dem Markt sind ein Grund für die Hinwendung zu B-Standorten. Ein zweiter ist die gute Rendite, wie Claudius A. Meyer, Direktor für Corporate Finance bei der Ernst & Young Real Estate GmbH, erläutert. „An B-Standorten gab es einen Mangel an Immobilienerwerbern. Das bedeutete in den vergangenen Jahren und gilt auch noch heute, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur erzielbaren Miete deutlich niedriger sind.“ Dieses Phänomen hat Ernst & Young in einer Langzeitstudie für die Jahre 1986 bis 1999 empirisch untersucht. „In diesem Zeitraum brachten Büro-Objekte in B-Städten durchschnittliche Renditen von mehr als sieben Prozent. In A-Städten waren es dagegen nur 5,5 Prozent“, fasst Claudius A. Meyer das Ergebnis zusammen. Und weil in den folgenden Krisenjahren die Mieten nicht so stark einbrachen, erhöhte sich für Bestandseigentümer der Renditevorsprung weiter.

Etwa seit dem Jahr 2003 haben sich jedoch die Verhältnisse in A- und B-Städten für Neu-Investoren einander angenähert. Auf Deutschlands A-Märkten drückte die Nachfrageschwäche auf die Preise; die Renditen für reine Bürohäuser höchster Qualität stiegen von durchschnittlich rund fünf auf knapp sechs Prozent. An B-Standorten dagegen trieb das stärkere Käuferinteresse die Preise nach oben, so dass frühere Renditen bis zu acht Prozent in Bestlagen für Erwerber nicht mehr erzielbar waren.

Quelle: BulwienGesa AG, Statistisches Bundesamt

Die Kehrseite der Medaille
Doch Unterschiede gab und gibt es weiterhin. Ursache dieser Unterschiede sind die spezifischen Nachteile der B-Standorte: Ihre Märkte sind kleiner und weniger transparent. Die geringe Größe führt zu einer geringen Auswahl für Investitionswillige. Knapp sind insbesondere Objekte, die sich für offene und geschlossene Fonds eignen: besonders sichere und pflegeleichte Immobilien mit möglichst nur einem Mieter, der eine gute Bonität aufweist. Und wenn sich so etwas an einem B-Standort doch einmal findet, birgt es ein besonderes Risiko: Sollte der Edel-Mieter ausziehen, findet sich kaum ein entsprechender Nachfolger. Dem eben noch besonders rentierlichen Objekt droht eine weitgehende Entwertung.

Ist ein gutes Objekt gefunden, zeigt sich auf längere Sicht die negative Kehrseite der hohen Stabilität an B-Standorten: Hier ist die Wachstumsdynamik und das Wachstumspotenzial meist geringer als in Wirtschaftsmetropolen mit starken internationalen Verflechtungen, die von der Globalisierung besonders stark profitieren. Also ist eine kräftige Wertsteigerung der Immobilie bis zum Verkauf eher unwahrscheinlich. Außerdem zeigt sich beim Verkauf ein weiterer Nachteil der geringen Marktgröße: Bestenfalls findet sich ein Erwerbswilliger, und nur selten kann der Veräußerer den Preis per Bieterwettbewerb in die Höhe treiben.

Ein weiteres Manko der Marktenge ist die geringe Transparenz. An den A-Standorten werden die Preise in einer Vielzahl von Transaktionen gebildet und weniger durch Einzeldeals beeinflusst. Auch sind hier internationale und regionale Makler- und Beratungsunternehmen tätig und konkurrieren mit Marktreports um die Aufmerksamkeit der Akteure. In B-Städten dagegen kann es passieren, dass einige wenige Geschäftsabschlüsse einen ganzen Markt prägen – und ihn womöglich verzerren. Zudem fließen die Informationen spärlicher. Häufig gibt es nur einen einzigen Büromarktreport, der zudem noch von den lokalen Wirtschaftsförderern erstellt oder beauftragt ist und nicht das Ziel hat, eventuelle Schattenseiten des Standorts zu betonen. In kleineren B-Städten gibt es oft nicht einmal diese Form der Expertise. Allein die Marktenge ist für Investoren häufig ein hinreichendes Motiv, um sich nach einem kurzen Blick auf B-Märkte schließlich wieder den A-Städten zuzuwenden.

Beobachter wie Professor Matthias Thomas, Geschäftsführender Gesellschafter der Deutschen Immobilien-Datenbank, halten sich mit einer klaren Empfehlung für A oder B zurück und betonen die Charakteristika beider Stadttypen. Als Vorteile der B-Standorte nennt auch Matthias Thomas die „leicht höheren Renditen.“ Dagegen registriert er in den Metropolen „höhere Markttransparenz, eine internationale Käuferklientel, geringere Vermarktungsdauer und große Liegenschaftsvolumina.“

Positiv ausgedrückt, bedeuten die unterschiedlichen Eigenschaften von A- und B-Standorten für Investoren eine große Annehmlichkeit: Sie können das Beste aus beiden Welten in ihren Portfolios kombinieren.