Foto: Nick van Ommen, CEO der EPRA
Foto: Fraser Hughes, Research Director der EPRA

Welche Arbeit leistet die EPRA, und was verstehen Sie dabei unter „Public Real Estate“?

Nick van Ommen: Die European Public Real Estate Association EPRA wurde im Oktober 1999 als Non-Profit- Organisation nach niederländischem Recht gegründet. Im September 2006 hat die EPRA 184 Mitglieder, darunter sämtliche führenden europäischen börsennotierten Immobiliengesellschaften, deren Marktkapitalisierung insgesamt bei mehr als 100 Milliarden Euro liegt. Von „Public Real Estate“ sprechen wir, weil die Aktien dieser Gesellschaften an den wichtigen Börsen der Welt gehandelt werden. „Senior executives” aus dem Kreis der EPRA-Mitglieder vertreten diese Unternehmen und Investoren. Damit erreichen wir, dass die EPRA wirklich repräsentativ aufgestellt ist und die Interessen der Mitglieder vertritt. Die EPRA ist bestrebt, so genannte ‘Best practice’-Standards für Accounting, Reporting und Corporate Governance einzuführen. Außerdem versorgt die EPRA Investoren mit qualifizierten Informationen und bietet eine Diskussionsplattform, um Entscheidungen, die für die Zukunft der Immobilienwirtschaft bestimmend sind, zu erleichtern.

Um mit einer persönlichen Frage fortzufahren: Wie lange sind Sie beide bei der EPRA, und was waren in dieser Zeit die wesentlichsten Veränderungen?

Fraser Hughes: Nick van Ommen ist seit April 2000 bei der EPRA, und ich kam im Januar 2001 dazu. Also haben wir beide zusammengenommen mehr als zehn Jahre unseres Lebens mit der EPRA verbracht! In dieser Zeit fanden einige positive Veränderungen statt. Als wir im Jahr 2000 mit dem EPRA Executive Board zusammen saßen und uns überlegten, in welchen Bereichen wir aktiv werden sollten, rückten drei Themen in den Vordergrund.

Erstens: Die EPRA musste Basisarbeit für die Erstellung von
Geschäftsberichten und anderen notwendigen öffentlich zugänglichen Informationen leisten, auch unter dem Gesichtspunkt der europäischen Vergleichbarkeit. Unter der Führung eines eigens hierfür gegründeten Komitees veröffentlichte die EPRA im Januar 2001 die erste Ausgabe der „Best Practices Recommendations BPR“. Seitdem werden diese Empfehlungen jährlich aktualisiert, und zwar auf der Basis dessen, was uns Chief Financial Officers und Analysten mitteilen. Inzwischen wenden mehr und mehr Immobilienunternehmen die BPR an, so dass es uns gelungen ist, damit einen Standard für das „financial reporting“ zu setzen.

Zum zweiten hat die Entwicklung des FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index dafür gesorgt, dass die Branche über ein mittlerweile unschätzbares Instrument verfügt, um Investments zu analysieren. Viele sehen diesen Index inzwischen als führendes „benchmark“, wenn es um Global Real Estate geht. In den zurückliegenden drei Jahren konnten wir beobachten, dass mehr und mehr Immobilienunternehmen den Index nutzen. Interessanterweise verzeichnen wir hohe Zuwächse nicht nur aus Europa, sondern auch aus den USA und aus Asien.

Und schließlich zählt die Entwicklung von REITs in Europa zu den wichtigen Veränderungen. Hier wurden bedeutende Fortschritte erzielt. Seit der Gründung der EPRA wurden in Frankreich, Großbritannien und Deutschland REIT-Strukturen diskutiert und teilweise auch schon eingeführt.

Nachdem Sie gerade REITs erwähnten: Warum sind REITs aus Ihrer Sicht eigentlich so wichtig? Es gibt in Europa doch genügend vorhandene und gut etablierte Investmentvehikel.

Nick van Ommen: Gegenüber der Direktinvestition in Immobilien oder anders gesagt: dem Halten von Immobilien im eigenen Bestand, bieten REITs den Investoren die Möglichkeit, sehr schnell zu Ankaufs- und Verkaufsentscheidungen zu kommen. REITs bieten Investoren Liquidität. REITs sind auch eine attraktive Beimischung für Investmentportfolien, weil es nur eine relative geringe Korrelation zwischen den Erträgen aus REITs sowie weiteren an der Börse gehandelten Immobilienaktien und den Erträgen aus Aktien anderer Marktsegmente gibt. REITs in ein Investmentportfolio aufzunehmen, bedeutet, ein Portfolio zu diversifizieren.

Gilt das auch für Deutschland, wenn hier die REITs kommen? Sehen Sie Auswirkungen auf Unternehmen und öffentliche Institutionen, die Immobilienbesitz halten?

Fraser Hughes: Es gibt ein sehr großes Potential für REITs in Deutschland, denn börsennotierte Immobilienaktien sind derzeit extrem untergewichtet. Denken Sie allein an die Buchwerte der Immobilien, die in den Bilanzen der DAX 30-Unternehmen stehen, um das Potenzial zu verstehen.

Blicken wir noch einmal nach Großbritannien, Frankreich und in die Niederlande. Wie sind REITs dort positioniert? Besonders in Frankreich und länger noch in den Niederlanden hat man damit schon Erfahrungen. Was können andere Länder lernen?

Nick van Ommen: Die Forschungen und Untersuchungen, die wir unter der Überschrift EPRA Global REIT Survey geleistet haben, helfen schon seit längerem in verschiedenen Ländern bei den Diskussionen um die Einführung von REITs. Sie geben einen Überblick über die REIT-Strukturen, wie sie derzeit praktiziert werden, und vergleichen diese miteinander. Nach unserer Einschätzung werden sich die individuellen REIT-Strukturen weiterentwickeln, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Ein Beispiel: Die Niederlande waren das erste Land in Europa, das REITs eingeführt hat. Das war 1970. Als sich in Europa im Jahr 2000 die REIT-Debatte wieder entzündete und verschiedenen Länder Fortschritte auf dem Weg zu eigenen REITs machten, wurde deutlich, dass auch die niederländische Struktur modifiziert und „modernisiert“ werden musste. Ich glaube, dass die einzelnen Länder über die Grenzen zu ihren europäischen Nachbarn schauen sollten, um sicherzustellen, dass ihre jeweilige REIT-Struktur dazupasst und wettbewerbsfähig ist. Einfach ausgedrückt, können Sie das ein „natürliches Konvergenzprogramm“ nennen.

Foto: Gut besucht sind die alljährlich im Herbst stattfindenen EPRA-Konferenzen. Hier ein Blick auf das Plenum der Konferenz in Paris im Jahr 2005.

Auf der einen Seite nennen wir uns alle Europäer, auf der anderen Seite gibt es in den einzelnen Ländern unterschiedliche REIT-Strukturen. Liegt da nicht ein Widerspruch, oder anders gefragt: Wie steht es um den E-REIT?

Nick van Ommen: Die Einführung von REITs in Europa geht meines Erachtens Schritt für Schritt voran. Zunächst geht es darum, REITs in einzelnen europäischen Ländern einzuführen. Wenn es seitens der Regierungen, Unternehmen und Investoren Akzeptanz in den einzelnen europäischen Ländern gibt, sind wir in einer besseren Position, um über die Entwicklung eines europaweiten E-REIT nachzudenken. Andererseits spricht nichts dagegen, schon jetzt das Idealmodell eines E-REIT zu entwerfen. Denn auf der breiten Grundlage und mit der Unterstützung durch die EPRA-Mitglieder verfügen wir über einen außergewöhnlichen Sachverstand und über Erfahrungen, um sowohl die Einführung von REITs in unterschiedlichen Ländern als auch einen breiter aufgestellten E-REIT voranzubringen.

Zum Schluss ein Blick in die Zukunft: Wie wird sich der Markt für „Public Real Estate” in Europa entwickeln?

Fraser Hughes: Betrachtet man den Wert des „underlying real estate“ in Europa, der auf fünf Billionen Euro geschätzt wird, dann erwarten wir ein gesundes Wachstum im börsennotierten Segment. Dazu zählt auch die kontinuierliche Weiterentwicklung von REITs und das extreme große Interesse von Investoren an diesem Sektor. Betrachten wir Europa in seiner Gesamtheit, gibt es keinen Grund, warum der Markt in den nächsten zehn Jahren nicht zu einer ähnlichen Größe wie jetzt schon in den USA heranwachsen kann.

Foto: Im World Trade Center am Flughafen Schiphol in Amsterdam befindet sich das Büro der European Public Real Estate Association EPRA.