Das Urban Land Institute ULI ist eine weltweit agierende und anerkannte Institution in der Immobilienwirtschaft. Mit Bill Kistler, Präsident des ULI Europe, sprach Andreas Schiller.

Foto: Bill Kistler, Präsident des Urban Land Institute ULI Europe

Um mit einer persönlichen Frage zu beginnen: Wie lange gehören Sie ULI schon an, und welche Erfahrungen sind Ihnen besonders in Erinnerung geblieben?
Bill Kistler: Mitglied bei ULI bin ich seit 20 Jahren. Die meiste Zeit davon habe ich in Europa verbracht. Ich konnte beobachten, wie ULI von einer sehr amerikanisch geprägten zu einer wirklich internationalen Organisation wuchs. Wir sind von ein paar Hundert Mitgliedern außerhalb der USA zu mehr als 3.000 gewachsen. Inzwischen liegen höchsten Mitgliederzuwächse außerhalb der USA. Noch vor zehn Jahren war ULI in rund 25 Ländern präsent, jetzt sind wir es in 87 Ländern. Für mich spiegelt das einen Trend in der Immobilienwirtschaft wider. ULI betont gerne, dass unser Programm und unsere Aktivitäten von den Mitgliedern bestimmt werden. Und unsere Mitglieder agieren eben immer globaler.

Wie steht es dann um ULI Europe? Was sind aus Ihrer Sicht im Rahmen der Globalisierung wesentliche Inhalte speziell für die europäische Immobilienwirtschaft? Und wie geht ULI Europe damit um?
Bill Kistler: Europa steht vor wichtigen Herausforderungen. Ich glaube, dass ULI helfen kann herauszufinden, vor welchen entscheidenden Fragen und Aufgaben die sehr heterogene Immobilienwirtschaft steht. Die meisten Teilnehmer – zum Beispiel Architekten, Banker, Investoren, Projektentwickler – wie auch deren Verbände und Organisationen sind auf ihr jeweiliges Segment fixiert. ULI dagegen versucht, das große Ganze zu sehen. Es geht um jene Inhalte, bei denen es nicht darauf ankommt, ob jemand Banker, Stadtplaner, Architekt oder Projektentwickler ist. Zum Beispiel die Frage: Wie entwickeln sich unsere Städte nachhaltig und langfristig erfolgreich? Oder anders formuliert: Es geht darum, die konkurrierenden Kräfte, die die politischen Entscheidungen in den Städten beeinflussen, und die Unterschiede zwischen erfolgreichen und weniger erfolgreichen Standorten zu verstehen. Wir müssen nicht nur Partnerschaften zwischen der öffentlichen Hand und der Privatwirtschaft, sondern auch zwischen den verschiedenen Segmenten der Immobilienwirtschaft fördern.

Das klingt nach grenzüberschreitenden Aktivitäten. So können doch zum Beispiel die Deutschen etwas aus Großbritannien lernen und umgekehrt. Oder: Wir können unser Wissen und unsere Erfahrungen mit mittel- und osteuropäischen Ländern teilen.
Bill Kistler: Genau darauf kommt es an. Ich lebe seit 1980 in Europa und habe gesehen, wie sich die Grenzen und damit auch Nationalismen auflösen. Diese gibt es aber nicht nur in Europa, auch die USA erholen sich gerade davon. Immer dachte man, dass der eigene Weg der beste ist und man von anderen nicht viel lernen kann. Egal, ob Deutsche, Franzosen, Engländer oder Amerikaner: Jeder war überzeugt, dass sein Weg der richtige ist. In den letzten zehn Jahren haben wir jedoch festgestellt, dass wir sehr viel voneinander lernen können – und müssen. Es geht doch nicht darum, neue Märkte nur um des Geschäftes willen zu betreten. Vielleicht ist dort einiges anders, aber deshalb doch nicht schlechter. Und jeder von uns kann dazulernen und etwas für sich nach Hause mitnehmen. Das ist für mich der große Nutzen im vereinten Europa, insbesondere auch für die Immobilienwirtschaft.

Sie sind vor kurzem von einer Reise nach Indien und nach Fernost zurückgekehrt. Welche Rolle spielt das Thema „nachhaltige Entwicklung“ in diesen Ländern?
Bill Kistler: Dort ist es sogar noch wichtiger als in Europa, denn das Wachstum ist Atem beraubend. Das birgt die Möglichkeit für sehr große Erfolge, aber auch für sehr große Fehler. Man muss es von Land zu Land betrachten. China ist mit seinem enormen Energieverbrauch sicherlich das beste Beispiel, wie man weltweit Energiepreise beeinflusst. Aber die Chinesen haben durchaus die Chance, aus den Fehlern in Nordamerika und Europa zu lernen und Städte so zu gestalten, dass sie wirklich nachhaltig sind. Ich verstehe ja, dass sie jetzt einige unserer Fehler aus der Vergangenheit wiederholen. Aber vom Standpunkt der nachhaltigen Entwicklung aus sollten wir alles tun, dass sich unsere Kollegen weltweit dieser Thematik bewusst sind.

Foto: ULI Chairman Marilyn J. Taylor, Partner von Skidmore, Owings & Merrill LLP in New York, sprach auf der Frühjahrskonferenz  2006 von ULI Europe.

Traditionell haben asiatische Kulturen ein anderes Verhältnis zu Natur und Umwelt. Kann Nachhaltigkeit nicht auch bedeuten, genau auf diese fernöstlichen Traditionen zurückzugreifen?
Bill Kistler: Das ist richtig. Traditionen spielen hier eine große Rolle. Die Menschen in Asien lernen schnell von uns, aber auch von sich selbst. Fernost wird deshalb dominieren, und das nicht nur wirtschaftlich. Auf einer Konferenz passierte vor kurzem etwas Hochinteressantes: Jemand präsentierte ein Projekt in Korea, eine Schnellstraße, die durch ein wunderschönes Flusstal gebaut worden war. Nun sollte diese Schnellstraße zurückgebaut werden. Es gab jeweils ein Bild, wie das Tal mit und ohne Schnellstraße aussah. Die Chinesen, denen das Projekt vorgestellt wurde, fanden zunächst das Bild mit der Schnellstraße besser. Für sie repräsentierte die Schnellstraße Modernität und Fortschritt, das unberührte Tal dagegen Vergangenheit und Primitivität. Es war ein sehr auffallender Unterschied in der Perspektive. Die Koreaner hatten bereits verstanden, worauf es beim Erhalt der Umwelt ankommt. Für die Chinesen aber war das Bild mit der Schnellstraße einfach das bessere. Sie wollen auf der Weltbühne als fortschrittliche und moderne Nation gesehen werden, und Fortschritt heißt für sie „höher, schneller, weiter, größer”.

Wechseln wir von der geographischen Diversifikation zu der bei den Investmentvehikeln: Es gibt Diskussionen über REITs, Derivate und Hedge Funds sind neue Begriffe, und zunehmend agieren Finanzinvestoren opportunistisch auf dem Markt. Geht es eigentlich noch um Immobilien?
Bill Kistler: Je stärker und ausgereifter die Finanzierungsstrukturen und -vehikel werden, desto größer ist in der Tat die Gefahr, dass wir das, was ihnen zugrunde liegt, aus den Augen verlieren. Was ist eine gute Immobilie, ein guter oder auch nicht so guter Markt? Das Schöne an der Immobilienwelt ist ja, dass sie so komplex ist. Bei Immobilien geht es um beides: Kunst und Wissenschaft. Das ist doch, was Immobilienprofis so lieben und was den Unterschied zu Aktien und anderen Investmentvehikeln ausmacht. Am Ende ist es die Kunst, die im Immobiliengeschäft zählt. Aber das ist wirklich schwer zu vermitteln.