Die EXPO REAL 2005 hat es gezeigt: Shoppingcenter sind in Deutschland weiter auf dem Vormarsch. Auch die Einzelhandelsszene zeigt sich nach wie vor dynamisch. Die generelle Richtung heißt Expansion.

Rund 1500 Geschäfte, 350.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, 2,4 Milliarden Euro
Jahresumsatz – der Douglas-Konzern ist ein Einzelhandelsriese. Vor allem in
deutschen Innenstädten ist das Hagener Unternehmen mit seinen sieben
Filialkonzepten Douglas, Thalia, Christ, René Kern, Appelrath-Cüpper, Pohland
und Hussel omnipräsent. Die Zahlen sind beeindruckend. Doch Douglas-Chef Dr.
Henning Kreke rückt diese Zahlen ins rechte Verhältnis: „Jedes Jahr entstehen in
Deutschland eine Million Quadratmeter neue Verkaufsfläche, also drei Mal so
viel, wie unsere Gruppe derzeit betreibt.“

Das Vertrauen in immer neue und immer größere Verkaufsflächen ist ungebrochen – und das, obwohl die Umsätze im Einzelhandel laut Statistischem Bundesamt seit über zehn Jahren real nicht mehr gestiegen, seit 2002 sogar nominell rückläufig sind. 2004 sanken die Einzelhandelsumsätze um 1,6 Prozent, für 2005 prognostiziert der Hauptverband des deutschen Einzelhandels HDE einen weiteren Rückgang um 0,7 Prozent auf 362 Milliarden Euro. Eine geradezu gegenteilige Entwicklung nahmen die Verkaufsflächen: Sie sind nach Angaben der Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Einzelhandels BAG selbst in den schwierigen Jahren zwischen 2001 und Ende 2004 von 108 Millionen Quadratmetern auf 112,8 Millionen Quadratmeter gestiegen.

Quelle: Statistisches Bundesamt; HDE-Prognose 2005; Stand April 2005, gerundete Werte
Zukunftsvisionen für Essen: Bis 2009 wollen die Karstadt AG und die ECE gemeinsam in Essen ein neues Einkaufs- und Erlebniszentrum entwickeln, dessen Fassadenschwung an Marilyn Monroe im „Verflixten siebten Jahr“ erinnern soll.
Quelle: EHI-Shopping-Center-Planungsliste, Köln; Stand: 1. Juli 2005

Einzelhandelsimmobilien als Investor’s Darling
Damit ist die durchschnittliche Flächenproduktivität zurückgegangen. Dennoch wird immer stärker in Einzelhandelsimmobilien investiert. Die Sparquote steigt, der Anlagedruck ist groß. Alle großen Fondsgesellschaften wollen den Anteil an Einzelhandelsimmobilien in ihrem Portfolio erhöhen. Hinzu kommen die Kapitalströme aus dem Ausland, wo man auf das Ende der Talfahrt hierzulande hofft und den Aufschwung mitnehmen will.

2005 war von spektakulären Transaktionen geprägt: Die britischen Investoren Dawnay, Day Group und Hilco Ltd. haben fast 500 Millionen Euro für die 74 kleinen Karstadt-Häuser bezahlt. Curzon/IXIS AEW hat sich für über 100 Millionen Euro die 21 Salamander-Standorte einverleibt. Der kanadische Investor Ivanhoe Cambridge hat sich mit rund 450 Millionen Euro an drei Shoppingcentern (Paunsdorf Center Leipzig, Zwickau Arcaden, Wilmersdorfer Arcaden) der Essener mfi AG beteiligt.

Auch das Thema Factory-Outlet-Center sorgt für Schwung. Gerade wurden die Designer-Outlets Zweibrücken an die belgische Trading Places SA verkauft. Die bisherigen Eigentümer Outlet Centres International OCI mit Sitz in London sowie eine private deutsche Beteiligungsgesellschaft kassierten nach eigenen Angaben „mehr als 50 Millionen Euro.“ Vor einigen Wochen erfolgte der erste Spatenstich für die Erweiterung des Outlets um 6.000 auf insgesamt 17.000 Quadratmeter Verkaufsfläche.

Für die meiste Furore auf dem deutschen Einzelhandelsmarkt sorgen zweifelsohne die Shoppingcenter. Nach Angaben des Kölner EuroHandelsinstitut EHI gibt es in Deutschland inzwischen 363 Shoppingcenter mit einer durchschnittlichen Fläche von 31.360 Quadratmetern. Das bedeutet seit 2002 einen sprunghaften Anstieg – damals gab es insgesamt 279 Shoppingcenter. Dennoch liegt Deutschland im europäischen Vergleich bei der Dichte der Shoppingcenter noch immer lediglich im Mittelfeld.

Zurück in die Innenstädte
Auffallend ist der Drang der Projektentwickler in Richtung Innenstadt. Laut EHI wurden noch 1996/97 nur 29 Prozent der Shoppingcenter in den Innenstädten errichtet. In der Periode 2002 bis 2005 ist dieser Anteil auf 58 Prozent gestiegen. Gleichzeitig ist die Entwicklung von Shoppingcentern auf der grünen Wiese von 13 auf vier Prozent zurückgegangen. Kurz: Man hat den Standort Innenstadt wieder entdeckt, und immer mehr Shoppingcenter werden vor allem hier geplant. Das hat auch die EXPO REAL 2005 verdeutlicht. Auf vielen Ständen leuchteten aufwändig gestaltete Modelle neuer innerstädtischer Shoppingcenter. Der Projektentwickler AM Development präsentierte ein neues Center an der Dresdner Einkaufsmeile Prager Straße, das rund 45.000 Quadratmeter umfassen und 2008 seine Tore öffnen soll. Bereits 2007 will AM Development das 57.000 Quadratmeter umfassende Forum Duisburg fertig gestellt haben. 2008 ist auch die Eröffnung eines 18.000 Quadratmeter großen Centers in Würzburg geplant. Die fränkische Residenzstadt am Main ist so begehrt, dass sich mit der mfi AG ein weiteres Unternehmen Hoffnung auf einen Center-Standort macht. Überhaupt hat sich das Unternehmen aus Essen in den nächsten Jahren viel vorgenommen. Neue Objekte sind in Berlin, Erlangen, Pasing und Düsseldorf geplant. Außerdem soll das gerade ins Management übernommene, 70.000 Quadratmeter große Paunsdorf Center Leipzig neu positioniert werden. Aktuell betreibt die mfi AG elf Shoppingcenter. „In zehn Jahren werden es wohl um die 30 sein“, prognostiziert mfi-Vorstand Wolfgang Seifert.

Diese Zahl hat die Hamburger ECE längst überschritten. 82 Shoppingcenter managt die ECE bereits, auf der EXPO REAL konnte Geschäftsführer Klaus Striebich potenziellen Mietern 13 weitere Standorte vorstellen, unter anderem in Hannover, Braunschweig, Hameln, Heilbronn und Oldenburg. Groß und ambitioniert zeigt sich auch FrankfurtHochVier, ein Vorhaben der MAB Projektentwicklung in der Bankenmetropole. Vor kurzem erfolgte der erste Spatenstich, jetzt werden bis Herbst 2008 rund 800 Millionen Euro investiert, ein großer Teil davon in 48.000 Quadratmeter neue Verkaufsfläche.

Mit rund 40.000 Quadratmetern ähnlich dimensioniert ist das so genannte Überseequartier, das zum Shopping-Herzstück des neuen Hamburger Stadtteils HafenCity werden soll. Die Eröffnung ist zwar erst für 2011 geplant, doch wurde es bereits auf der EXPO REAL vorgestellt. Deutlich früher, schon im kommenden Frühjahr, eröffnet der neue Berliner Hauptbahnhof-Lehrter Bahnhof, mit dem die Deutsche Bahn erstmals mit einem 15.000 Quadratmeter umfassenden Shoppingbereich an den Start geht. Vergleichbares ist in Dresden geplant, wo in drei Jahren zeitgleich mit dem Bahnhof 12.000 Quadratmeter Verkaufsfläche neu eröffnet werden sollen.

Die starke Frequenz eines Bahnhofs will sich auch der portugiesische Centerbetreiber Sonae Sierra zunutze machen. Nach jahrelangen Verzögerungen will man im kommenden Jahr in Dortmund nun endlich loslegen. Voraussichtlich im Frühjahr 2009 sollen 36.000 Quadratmeter Verkaufsfläche eingeweiht werden. Bereits zwei Jahre früher will das Unternehmen sein gleich großes Prestigeobjekt „Alexa“ am Berliner Alexanderplatz eröffnen.

Filialisten auf Expansionskurs
Die Aufzählung zeigt: Die Expansionsleiter der großen Filialisten hatten – getrieben von den ehrgeizigen Zielen ihrer Chefs – an den drei Messetagen in München ein strammes Programm zu absolvieren. Denn trotz allgemein schwacher Umsätze ist die Entwicklung im Einzelhandel nach wie vor dynamisch. Zahlreiche Filialisten forcieren ihre Expansion. Vor allem die Modefilialisten setzen weiter auf Wachstum. Aber auch in anderen Branchen herrscht ständige Bewegung und suchen immer wieder neue Player ihre Chance.

Den Shoppingcenter-Entwicklern kommt diese Dynamik zupass. Aber die Filialisten folgen ihnen längst nicht blind, die meisten bevorzugen nach wie vor ein frei stehendes Geschäft in 1a-Lage, allein des Markenauftritts wegen. Wenn sie sich für ein Center entscheiden, sind ihre Anforderungen hoch. Dazu gehören in erster Linie moderne Handelsflächen, ein ausgewogener Branchenmix, professionelles Centermanagement sowie ein kraftvolles Marketing. Und natürlich muss die Lage stimmen, müssen ausreichend Parkplätze vorhanden und die Verkehrsanbindung optimal sein.

Skepsis angebracht
Grundsätzlich betrachtet der Einzelhandel die ständig wachsenden Verkaufsflächen eher skeptisch. Die gestiegene Auswahl an Standorten erhöht die Wahrscheinlichkeit, buchstäblich daneben zu liegen. In sich geschlossene Systeme können außerdem zu einer Bedrohung für die gewachsenen Einkaufslagen werden und ihnen das Wasser abgraben. Bei einer Expertenrunde mit Retailern auf der EXPO REAL machte Dr. Marcus U. Hüttermann, Leiter der Expansion der Douglas-Gruppe, diese Skepsis deutlich und warnte vor Übermut: „Jeder Projektentwickler und jede Stadt sollte sich gut überlegen, ob dieses oder jenes Shoppingcenter auch wirklich nötig ist.“

Impressionen

Prominente Erläuterung der Moskauer Projekte: Yuri Rosliak, Erster Stellvertretender Oberbürgermeister der Stadt Moskau.		Nicht jeder Handschlag war eine Begrüßung...
Die Internationalität der EXPO REAL drückte sich nicht nur in diesen Fahnen aus.		… manchmal besiegelte er auch eine neue Partnerschaft oder ein Geschäft.
Serbiens Staatspräsident Boris Tadic hatte zum Empfang auf dem Stand der Region Vojvodina geladen.		Wo liegen den Damen schon mal Landmarks zu Füßen?
Gespräche, wo immer man auf der EXPO REAL hinschaute		Über die Zukunft der Stadt diskutierten Münchens Stadtbaurätin Professor Christiane Thalgott, der Hamburger Oberbaudirektor Professor Jörn Walter sowie Guy Perry, Investment Environments, mit Jens Friedemann, Frankfurter Allgemeine Zeitung.