Betrachtet man das Engagement internationaler Investoren in Deutschland, erinnert sich Bradley A. Olsen, Präsident von Atlantic Partners Ltd. in Cary, North Carolina (USA): „Vor einigen Jahren haben wir auf einem Podium im Konferenzprogramm der EXPO REAL über den Standort Deutschland im internationalen Kontext diskutiert. Alle erwähnten Deutschland, aber niemand investierte wirklich. Inzwischen ist es umgekehrt. Alle investieren hier, erwähnen es aber nicht unbedingt. Deutschland steht im Mittelpunkt.“ Europas ehemals lahmste Ente ist zum Liebling der internationalen Investoren geworden. Und so lange hier die Renditen über den Kapitalmarktzinsen liegen, wird dieser Trend auch anhalten. Brad Olsen ist zudem überzeugt, dass diese internationale Aufmerksamkeit auch die Deutschen wieder stärker an ihr Land glauben lässt. „Noch mehr beeindruckt mich, dass die Deutschen selbst wieder in Deutschland investieren. Noch vor einigen Jahren haben mich deutsche Kollegen für verrückt erklärt, als ich ihnen prophezeite, dass sich internationale Investoren hier zunehmend engagieren würden. Inzwischen glauben auch die Deutschen selbst wieder an ihren Standort.“

Foto: Die Trends 2007 diskutierten auf der EXPO REAL (von links nach rechts) Holger Naumann, Managing Director, DB Real Estate, Andreas Schiller, Herausgeber Immobilien Manager und Chefredakteur Europe Real Estate, Frank Lamby, Mitglied des Vorstands, Hypo Real Estate Holding AG, und Bradley A. Olsen, President, Atlantic Partners Ltd.

Ein weiterer Trend, der sich für 2007 abzeichnet, ist ein Wandel der Transaktionsstrukturen, „weg von den ganz großen Bietergefechten bei vielen Portfolios hin zu wieder mehr individuellen Transaktionen“ – so Frank Lamby. Als Grund nennt er die Kosten. Wenn bei Bietergefechten allein die Kosten für die Due Diligence schon erkennbar über einer Million Euro liegen, stelle sich die Frage, ob es wirklich sinnvoll ist, bei 30 bis 40 Bietern diese Kosten zu investieren, nur um in die Runde der letzten drei zu kommen, von denen schließlich nur einer den Zuschlag erhält. Individuelle Transaktionen statt der Riesenportfolios sowie Kleinteiligkeit und Individualität dürften den Transaktionsmarkt 2007 verstärkt prägen. Brad Olsen sagt voraus: „2007 werden wir nicht mehr unbedingt die Aktivitäten derjenigen Investoren sehen, die ganze Portfolios oder Unternehmen kaufen, sondern eine Menge von Investoren aus einer Vielzahl von Ländern, die Investitionen in Höhe von zehn bis 15 Millionen Euro tätigen.“ Das können sowohl abgeschlossene kleinere Investments, aber auch die Diversifizierung größerer Summen Kapitals sein. So verweist Brad Olsen beispielhaft auf einen seiner amerikanischen Kunden, der in Europa zwar eine Million Euro investieren will, aber aufgeteilt auf kleinere Investments an unterschiedlichen Standorten.

Wandel bei Themen und Mentalitäten
Verstärkt wird sich die Immobilienbranche auch neuen Themenfeldern zuwenden. „Ganz wesentlich ist das Thema Infrastruktur“, stellte Holger Naumann, Managing Director der Deutsche Bank-Tochter DB Real Estate, bei der Podiumsdiskussion „Wo geht die Reise hin?“ im Konferenzprogramm der EXPO REAL 2006 heraus. „Nach unseren Schätzungen kann sich hier ein Markt entwickeln, der am Ende genauso groß sein kann wie der gesamte gewerbliche Immobilienmarkt.“ Holger Naumann betonte die „langfristigen Cashflows“ und die „langfristigen Abnahmeverträge“ als herausragende Merkmale und verwies darauf, dass Deutschland in dieser Hinsicht noch jede Menge Potenzial biete. Sein Haus hat bereits einen Infrastrukturfonds für institutionelle Investoren aufgelegt, aber er sieht in der Zukunft „für Fondskonstrukteure eine Herausforderung darin, diese Assetklasse auch Privatkunden zugänglich zu machen“, insbesondere im Zusammenhang mit der Altersvorsorge. Generell wird sich 2007 die Immobilie als eigene Assetklasse weiterhin behaupten. Nicht mehr am Rande, sondern gleichberechtigt steht sie neben Aktien, Renten und anderen Assetklassen. Damit vollzieht sich zugleich ein grundlegender Wandel in der Wahrnehmung der Immobilie. Bisherige „Buyand- hold-Strukturen“ werden zurücktreten gegenüber der „Immobilie als handelbarem Gut“. Mit anderen Worten: Die Immobilie wird mobil. Was in USA, aber auch in Großbritannien und den Niederlanden beispielsweise schon gang und gäbe ist, erfordert in Deutschland einen Mentalitätswandel: An die Stelle des „Was Du ererbt von Deinen Vätern, bewahre es, um es zu besitzen“ tritt aktives Portfolio- Management. Hierzu zählen nicht nur Verkäufe, sondern überhaupt ein aktiv betriebenes Asset Management.