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Von Paola G. Lunghini
Mai 2007

Der Immobilienmarkt Italiens entwickelt sich weitgehend stabil. Das stärkste Segment ist zwar
nach wie vor der Wohnungsmarkt, doch auch Büro- und Einzelhandelsimmobilien weisen wieder
positive Wachstumsraten auf. Ebenso steigen die internationalen Investments an.

Trotz der Verunsicherung durch die gerade erhöhten Leitzinsen, die ja auch schon auf dem US-Markt negative Auswirkungen gezeigt und vor allem bei den risikobehafteten Hypotheken zu mehr Insolvenzen geführt haben, zeigt sich der italienische Immobilienmarkt unverändert stark. Der Grund dafür liegt nach einer kürzlich von Nomisma, einem der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute Italiens, durchgeführten Umfrage vor allem in der „strukturellen Tugend“ der italienischen Familien, deren Vermögen sich als weitgehend stabil erweisen und die im Durchschnitt reicher sind als die Familien anderer europäischer Länder oder in den USA (wenn man das Vermögen der italienischen Durchschnittsfamilie auf einer Skala bei 100 ansetzt, so erreicht die amerikanische Familie nur 58 Prozent, die französische 71 Prozent und die britische 81 Prozent).


Foto: Vor den Toren Roms entsteht der „Parco Leonardo“. Das Gros der Fläche entfällt auf Wohnungen – in der Hauptstadt Mangelware –, ergänzt durch Einzelhandels- und Büroflächen.

Das Verhältnis zwischen Verschuldung und Vermögen ist niedrig – es liegt bei rund fünf Prozent, während es in den USA, Großbritannien und Deutschland zwischen 20 und 25, in Frankreich zwischen zehn und 15 Prozent liegt. Die Sparquote in Italien gehört zu den höchsten unter den führenden Wirtschaftsnationen, auch wenn eine tendenziell steigende Verschuldung die Sparquote von 19,4 Prozent im Jahr 1994 auf inzwischen 10,2 Prozent gedrückt hat. Nur selten können Hypotheken nicht bedient werden: Der Prozentsatz der in finanzielle Nöte geratenen Familien beträgt gerade mal 1,7 Prozent und auch der schrittweise Anstieg der Leitzinsen hat in dieser Hinsicht nur marginale Auswirkungen gezeigt. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilien als Eigenheim konstant bleibt und beziffern die potenzielle Gesamtnachfrage auf rund zwei Millionen Familien pro Jahr. Davon entfällt ein wachsender Anteil auf ausländische Arbeitnehmer – vor allem aus Nicht-EULändern –, die sich in Italien niederlassen wollen.

Gesunder Markt für Wohnimmobilien

Nach Umfragen des Beratungsunternehmens Scenari Immobiliari fanden 2006 auf dem italienischen Wohnimmobilienmarkt rund 800.000 Käufe und Verkäufe mit einem Umsatz von 99 Milliarden Euro statt – bei einem Gesamtimmobilienumsatz von schätzungsweise 120 Milliarden Euro. Nach Angaben von Nomisma sind die Preise in den letzten zehn Jahren um 92 Prozent gestiegen. Dieser Preisanstieg ist noch verhältnismäßig moderat, verglichen mit anderen europäischen Ländern (mit Ausnahme von Deutschland): In Großbritannien stiegen die Preise im gleichen Zeitraum um fast 200 Prozent, in Spanien um 173 Prozent und in Frankreich um 137 Prozent.

In 13 mittelgroßen Städten sind die Preise bei Immobilienverkäufen im Schnitt um 6,2 Prozent bei Neubauwohnungen und um 6,9 Prozent bei Bestandsobjekten gestiegen. Bei Gewerbeimmobilien fiel der Preisanstieg schwächer aus und betrug bei Bürogebäuden 5,6 Prozent, bei Einzelhandelsflächen 5,7 Prozent und bei Produktionsflächen 6,1 Prozent. Gewinner sind nach Untersuchungen der an der Börse notierten Immobiliengesellschaft Gabetti Property Solutions vor allem die Einzugsgebiete der großen Städte. Entgegen der allgemeinen demografischen Entwicklung wachsen hier die Einwohnerzahlen. Diese „Verlagerung ins Umland“ hängt auch damit zusammen, dass hier das Angebot an Neubauten deutlich höher ist.

Generell ist der Markt für Wohnimmobilien durch und durch gesund, auch wenn das Wachstum sich gegenüber den Vorjahren verringert hat. Die Vereinigung der Immobilienmakler Italiens FIMAA gab bekannt, dass zwischen 2000 und 2005 mehr als 4,5 Millionen Wohnungen und Häuser verkauft wurden. Demgegenüber sind die Zahlen zwar etwas gesunken, aber das bedeutet keinen Rückgang, sondern – wie Gabetti Property Solutions bestätigt – eher eine Konsolidierung in einer Phase allgemeiner Stabilität.

Ein Blick auf die Städte

Nach Angaben des Research von Tecnocasa – einem Netzwerk mit 3.500 Maklerunternehmen in Italien und mehr als 1.400 in anderen Ländern – lag der Preisanstieg in Mailand 2006 insgesamt bei 5,7 Prozent. Am dynamischsten entwickelte sich dabei das historische Stadtzentrum. Die großen Projektentwicklungen verteilen sich allerdings über das ganze Stadtgebiet. So baut Hines im Bereich Garibaldi-Repubblica, Aedes entwickelt zusammen mit dem Developer Gefim aus Turin das Projekt „Rubattino“ und bei Sesto San Giovanni plant das börsennotierte Unternehmen Risanamento auf dem ehemaligen Falck-Gelände ein vor allem aus Wohnimmobilien bestehendes Projekt, für das Stararchitekt Renzo Piano gewonnen wurde.

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