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Mieten und Renditen


Foto: Schweden und seine Hauptstadt Stockholm ziehen das Gros der gewerblichen Immobilieninvestitionen auf sich. Allerdings ist der prozentuale Anteil internationaler Investoren geringer als in dem kleineren Dänemark und in Finnland.

Allein in der Größe der Märkte sind Unterschiede zu berücksichtigen. Der Bestand an Büroflächen liegt in Stockholm und Kopenhagen bei mehr als zehn Millionen Quadratmetern, in Oslo ungefähr bei 8,5 Millionen und in Helsinki – je nach Marktbericht – zwischen 7,5 und acht Millionen Quadratmetern. Beträgt die Leerstandsquote in Helsinki und Oslo rund 6,5 Prozent, reißt sie in Stockholm mit zwölf bis 13 Prozent nach oben, und in Kopenhagen mit knapp vier Prozent nach unten aus. Anfangsrenditen werden von Riwis, Jones Lang LaSalle und Atisreal – je nach Markt und Methode – mit einer Spannweite zwischen 3,75 und 5,5 Prozent beziffert. Bei den Spitzenmieten zeigen sich hingegen deutliche Unterschiede. Führt hier Stockholm die Liste mit 431 Euro pro Quadratmeter und Jahr an, so liegt die Spitzenmiete in Kopenhagen bei lediglich 241 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Helsinki und Oslo befinden sich mit 292 beziehungsweise 352 Euro pro Quadratmeter und Jahr im Mittelfeld – und sind damit beispielsweise mit Hamburg und München vergleichbar. „Will man schon vergleichen, so ließen sich beim Kriterium Größe des Marktes Stockholm und Kopenhagen wohl am ehesten mit Frankfurt am Main, und Helsinki und Oslo mit Düsseldorf vergleichen“, ergänzt Gunnar Widenfelt von der SEB AG.

Betrachtet man die Rekordsumme des Investments, so seien einige – sowohl direkte als auch indirekte – Transaktionen hervorgehoben. Im Jahr 2006 liefen Mega-Deals in den nordischen Ländern auch unter nordischen Playern ab. Mit einem Gesamtwert von rund 1,3 Milliarden Euro wurde in Finnland die dem Staat gehörende Immobiliengesellschaft Kapiteeli von der Immobilienaktiengesellschaft Sponda übernommen. In Schweden ging Atrium für etwas mehr als eine Milliarde Euro an die Ljungberggruppen. Weitere große Investments umfassten nach den von Newsec veröffentlichten Angaben den Erwerb zweier gemischt genutzter Portfolien: Keops aus Dänemark erwarb 172 Immobilien der schwedischen Gesellschaft Kungsleden für knapp 700 Millionen Euro – übrigens die größte Immobilientransaktion, die jemals in Schweden stattgefunden hat –, und SEB und Aberdeen kauften in Norwegen für rund 605 Millionen Euro ebenfalls ein gemischt genutztes Portfolio. Für rund 303 Millionen Euro übernahm Keops auch ein schwedisches Büroportfolio von GE Real Estate. Damit ist das dänische Unternehmen 2006 nicht nur der größte internationale Investor in Schweden, sondern der größte überhaupt, gefolgt von den einheimischen Immobilienaktiengesellschaften Kungsleden und Fabege. Ebenfalls etwas mehr als 300 Millionen Euro zahlten die norwegischen Norgani Hotels für ein Hotelportfolio der in Finnland beheimateten Kapiteeli, und für erkennbar über 300 Millionen Euro verkaufte iin Finnland CapMan Real Estate Fund I ein Büroportfolio mit 22 Objekten. Von SRV Yhitöt Oyi, Pontos erwarben Boultbee Construction und The Royal Bank of Scotland das Kamppi Center in Helsinki. In Stockholm übernahm Alecta für 331 Millionen Euro das World Trade Center von Hufvudstaden. Der größte Einzeldeal war der Verkauf von Sturegallerian: Diese Immobilie wechselte für 440 Millionen Euro von Diligentia zu Tamweelview European Holdings. Für 2007 sehen die Experten von Newsec weiterhin Büroimmobilien auf dem Markt, erwarten aber auch umfangreichere Investments in Einzelhandels-, Logistikund größere Wohnungsportfolien.