Von Dr. Dieter Rebitzer
Mai 2007Logistik zählt zu den Wachstumsbranchen. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach modernen Flächen. Aber auch Investoren haben dieses Segment entdeckt, nicht zuletzt, weil hier die Renditen noch höher als in anderen Bereichen sind.
Der europäische Logistikmarkt befindet sich im Umbruch. Nationale Netzwerke werden durch europäische Strukturen abgelöst, die wiederum Teil eines weltweiten Netzwerks sind, das sich im Zuge der Globalisierung herausbildet. Die Logistikintensität wächst. Bis zum Jahr 2020 soll das Verkehrsaufkommen um 40 Prozent steigen. Doch nicht alle Standorte können an diesem Boom partizipieren. Kernländer profitieren von der europäischen Integration stärker als periphere Regionen. So teilen allein Deutschland, Frankreich und Großbritannien die Hälfte des Marktes unter sich auf.
Verlagerung des Schwerpunkts
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Foto: Der Flughafen Leipzig/ Halle entwickelt sich zu einem neuen Logistikhub. Die Initialzündung war die Entscheidung der DHL, hier ihr europäisches Luftfrachtzentrum zu errichten– eine Logistikhalle mit 48.000 Quadratmeter Fläche, ergänzt durch einen Hangar von 23.000 Quadratmetern. Das Luftfrachtzentrum soll noch in diesem Jahr betriebsbereit sein.
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Nach der Erweiterung der EU hat sich der wirtschaftliche Schwerpunkt von Belgien aus nach Süden nach Deutschland verschoben. Bezieht man Russland, Weißrussland und die Ukraine sowie die Türkei mit ein, so verlagert sich der Schwerpunkt in die Region zwischen Nürnberg und Leipzig. Mit anderen Worten: Vor allem Deutschland wird als Logistikstandort Nummer Eins in Europa an Bedeutung gewinnen. Davon können deutsche Logistikimmobilien nur profitieren. Die Hälfte der Logistikflächen in Deutschland entfällt auf die Cluster Hamburg, Frankfurt am Main, Ruhrgebiet, Berlin, München und Düsseldorf (Reihenfolge nach Bestandsflächen). Der Gesamtbestand in diesen Clustern wird auf annähernd 14 Millionen Quadratmeter geschätzt. Seit 1990 – seit der Wende in Deutschland und der Öffnung der Märkte in Mittel- und Osteuropa – haben weitere Logistikstandorte einen Aufschwung erlebt, so beispielsweise Leipzig/Halle, Kassel/Bad Hersfeld, Nürnberg und Stuttgart (Rhein-Neckar).
Die Cluster entwickeln sich unterschiedlich dynamisch, wachsen teilweise zusammen oder bilden mit benachbarten Clustern größere Einheiten. So kann etwa Hamburg durchaus zusammen mit Bremen betrachtet werden. Europaweit lassen sich heute etwa 25 primäre Cluster und weitere 60 sekundäre Cluster nachweisen. Da sich das europäische System noch im Aufbau befindet, können leicht neue Cluster entstehen oder kann sich die relative Bedeutung der bestehenden Cluster auch im Lauf der Zeit verändern. Typische Beispiele dafür sind Dijon in Frankreich oder Leipzig/Halle in Deutschland, aber vor allem auch in Mittel- und Osteuropa ist die Expansion noch in vollem Gang und entstehen neue Cluster.
Große Flächen gefragt
Vor diesem Hintergrund verlangen Logistikunternehmen nach Objekten mit größeren Flächen, um ihre vorhandenen nationalen Aktivitäten neu zu organisieren und an wenigen europäischen Standorten zu bündeln. Viele der existierenden Logistikimmobilien sind zu klein oder entsprechen nicht den heutigen Bedürfnissen der Marktteilnehmer. Die Nachfrage richtet sich vor allem auf Gebäude mit mehr als 5.000 Quadratmeter Nutzfläche. Entsprechend stieg in den letzten Jahren die Zahl der Developments, wobei die Projektentwickler an Standorten in Mittel- und Osteuropa am aktivsten sind. Dennoch kann das Angebot die Nachfrage nach Logistikimmobilien nicht befriedigen, da die Logistikbranche doppelt so schnell wie die Wirtschaft insgesamt wächst – um durchschnittlich vier bis acht Prozent jährlich. So gesehen ist die Entwicklung von Logistikflächen eine weitgehend „sichere Bank“. Dennoch sind spekulative Developments vergleichsweise selten. Angesicht der kurzen Planungs- und Bauzeiten von vier bis acht Monaten warten die Entwickler, bis ein Nutzer feststeht. Vor allem spezifische Anforderungen des Nutzers lassen sich so besser erfüllen. Allerdings gehen Branchenkenner davon aus, dass in Zukunft spekulative Entwicklungen ansteigen werden.
Ein weiterer Trend, der derzeit zu beobachten ist: Industrie und Handel verlagern ihre Standorte bevorzugt in Cluster mit niedrigeren Mieten und niedrigeren Grundstückspreisen, vor allem dann, wenn sie große Flächen nachfragen. Ein Erfolgsfaktor ist daher die Verfügbarkeit von entsprechenden Grundstücksflächen. Hier hat sich die Situation in jüngster Zeit zwar generell verbessert, aber nicht überall in ausreichendem Umfang.
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