Von Dr. Ramon Sotelo

Auf dem Immobilieninvestmentmarkt herrschen derzeit finanzwirtschaftliche Überlegungen vor. Doch reines Portfoliomanagement, das die Immobilie als solche nicht auch im Blick hat, allein ist kein dauerhafter Weg zum Erfolg.

Deutschland hat in jüngster Zeit verstärkt das Interesse internationaler Anleger auf sich gezogen. Sie haben nach Angaben der BulwienGesa AG insbesondere auf Portfolioebene 2005 rund 33 Milliarden Euro und 2006 rund 44 Milliarden in Deutschland investiert. Eine erste Welle schwappte ab 2001 vor allem auf den Wohnungsmarkt, wobei das Gros der Gelder in den Norden und Osten Deutschlands floss, in Gebiete also, die aus heutiger Sicht nur in Ausnahmefällen zu den künftigen Wachstumsregionen zählen werden.

Inzwischen haben sich – auch politisch bedingt – die Verkäufe kommunaler Wohnungsbestände reduziert, der deutsche Real Estate Investment Trust G-REIT wurde für bestehende Wohnungen nicht geöffnet. Außerdem zeigt sich, dass sich Wohnungen nicht ganz so leicht vermieten und weiterverkaufen lassen, wie mancher Investor annahm, und auch die notwendigen Instandhaltungs- und Vertriebskosten scheinen von den ursprünglichen Prognosen abzuweichen. Daher konzentrieren sich internationale Investoren jetzt verstärkt aufgewerbliche Objekte und sind willkommene Geschäftspartner für manche offenen Immobilienfonds, die diese Nachfrage zur Bereinigung und Umstrukturierung ihrer Portfolios nutzen.

Diese Entwicklung der Märkte wie auch die Debatten um die Einführung von REITs in Deutschland haben dazu geführt,dass finanzwirtschaftliche Fragestellungen in der Immobilienwirtschaft an Bedeutung gewonnen haben. Diese Bedeutungszunahme liegt einerseits im globalen Trend und ist auch in anderen Branchen zu beobachten. Andererseits kann sie aber auch als eine zyklische Erscheinung interpretiert werden, denn bei den Immobilieninvestitionen stehen erneut nicht die Immobilien selbst, sondern begleitende Aspekte im Vordergrund der Betrachtungen. Zur Erinnerung: Bereits mit dem Bauherrenmodell sowie mit der Sonder-AfA waren in Deutschland spezifische Rahmenbedingungen zu primären Kriterien von Investitionsentscheidungen geworden. Diese Phasen endeten für manchen Anleger in einer finanziellen Katastrophe. Die bisherige Lehre daraus schien zu sein, dass es nie gut ist, wenn bei Immobilieninvestitionen nicht die Immobilie selbst das wichtigste Entscheidungskriterium ist, sondern beispielsweise steuerliche Aspekte, Portfoliobetrachtungen oder günstige Refinanzierungsmöglichkeiten.

Daher stellt sich die Frage, ob die derzeit zu beobachtende Konzentration auf finanzwirtschaftliche Fragestellungen beiden heutigen Immobilieninvestitionen auch entsprechend negativ enden wird. Besteht ein grundsätzlicher Konfliktzwischen einer immobilienbezogenen und einer finanzwirtschaftlichen Betrachtungsweise? Verlangt eine Rückbesinnung auf immobilienbezogene Fragestellungen gar eine Abkehr von der finanzwirtschaftlichen Perspektive?