Von Fraser Hughes und Dr. Marcus Cieleback
Die Einführung von REITs in Deutschland war ein langer Prozess. Er erforderte politische Kompromisse, die nicht unumstritten sind. Doch wo liegen die Unterschiede zu anderen europäischen und zu den REITs der USA?
Der erste Real Estate Investment Trust REIT wurde 1960 inden USA eingeführt, doch dauerte es noch bis in die frühen 90er-Jahre, bevor der US-REIT in Schwung kam. In Europa waren die Niederländer die ersten, die 1969 mit Fiscale Beleggings Instellingen FBI eine eigene REIT-Struktur entwickelten. Heute haben weltweit 25 Länder REIT-Strukturen eingeführt – darunter nach langen Diskussionen auch Deutschland. Was diesen G(erman)-REIT auszeichnet und wie er sich in das globale REIT-Universum einfügt, soll hier im Vergleich mit den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien sowie den USA beleuchtet werden.
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Quelle: Eurohypo RAC research, Ellwanger & Geiger;
Stand: 31. 12. 2006
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Ein genereller Unterschied besteht in den Grenzen, bis zu der ein einzelner Investor Anteile an einem REIT halten darf. Diese Begrenzung soll sicherstellen, dass die Eigentümer des REIT eine möglichst breite Gruppe von Anlegern sind. Frankreich hat erst vor kurzem das Maximum der Anteile, die ein Gesellschafter halten darf, auf 60 Prozent verringert, nachdem sich in den vergangenen Jahren vor allem spanische Investoren auf der Suche nach einem möglichst steuergünstigen Weg, auf dem französischen Markt aktiv zu werden, in die SIICs (die französische Variante des REIT) eingekauft haben. Der G-REIT versucht, diese Möglichkeit von vornherein auszuschließen, indem kein einzelner Anleger mehr als zehn Prozent der Stimmrechte auf sich vereinigen darf. In Großbritannien darf ein REIT keine „geschlossene“ Gesellschaft sein, was in den USA noch genauer festgelegt ist: Hier muss ein REIT 100 und mehr Eigentümer haben und dürfen keine fünf Einzelpersonen zusammen mehr als 50 Prozent der Anteile besitzen.
Bei den erlaubten Aktivitäten gilt für alle REIT-Strukturen gleichermaßen, dass Geschäftsgegenstand das Erträge produzierende Immobilieneigentum ist. Mit anderen Worten: Der Prüfung unterliegen sowohl die Erträge als auch die Assets selbst. In den USA müssen beide Komponenten nachgewiesen werden. In den Niederlanden darf ein FBI nur Bestandsobjekte umfassen, Projektentwicklungen gelten als steuerpflichtige Tochterunternehmen, wobei Developments grundsätzlich nur für das eigene Portfolio des jeweiligen FBI zulässig sind. In Frankreich unterliegen Projektentwicklungender Körperschaftsteuer. In Großbritannien und Deutschland gilt gleichermaßen die Regel, dass 75 Prozent der Erträge und Assets auf qualifizierte Vermögenswerte entfallen müssen.
Generell gelten für alle REITs bestimmte Einschränkungen für Fremdfinanzierungen, sei es von Seiten des Gesetzgebers oder durch den jeweiligen Markt. Hier legen zum Beispiel der niederländische FBI und der G-REIT das Gewicht auf die Kennziffern der zugrunde liegenden Immobilienwerte. Im Falle des FBI beträgt die Kennziffer 60 Prozent des steuerlichen Buchwertes, während der G-REIT vom NAV (Net AssetValue) ausgeht. In Großbritannien müssen REITs sicherstellen, dass ihre Finanzierungskennziffer größer als 1,25 ist. In den USA gibt es zwar diese Restriktionen nicht, doch straft hier der Mark REITs ab, bei denen die Fremdfinanzierung einen Anteil von 35 bis 45 Prozent überschreitet.
Eines der grundsätzlichen Kriterien eines REIT ist die Verpflichtung, die Gewinne an die Anteilseigner ganz oder zumindest zum größten Teil auszuschütten. Diese Ausschüttungsverpflichtung variiert zwischen 80 und 100 Prozent. Allerdings gibt es gewisse Unterschiede bei der Einschätzung dessen, was ausgeschüttet werden muss. In den meisten Ländern richtet sich die Ausschüttung nach den jeweiligen Mieteinnahmen, während Kapitalerträge durchaus unterschiedlich gehandhabt werden. So müssen beispielsweise SIICs in Frankreich auch 50 Prozent der Kapitalerträge ausschütten, in Großbritannien dagegen besteht diese Verpflichtung nicht.
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