Strategischer Ansatz und marktbezogener Zugang
An diesem Punkt setzt das Real Estate Asset Management an: Anders als der Facility Manager, der sich darum kümmert, dass das Gebäude funktioniert, und der Property Manager, der für die Betreuung der Mieter in einem Objekt zuständig ist (beide Funktionen können sich überschneiden), schaut der Asset Manager (als Organisationseinheit verstanden) über das einzelne Gebäude hinaus und bedenkt Zeit und Umwelt mit. Seine Sichtweise auf die Immobilie ist eine strategische: Er muss überlegen, was ein Gebäude langfristig erwirtschaften kann und muss daher die aktuelle und künftige Marktlage in seine Überlegungen mit einbeziehen. Er fragt nicht in erster Linie, wie halte ich das Objekt instand, wie betreibe ich das Objekt, wie zufrieden sind die Mieter, sondern: Gibt es Mieter, die heute wie auch in Zukunft bereit sind, in diesem Gebäude Flächen zu einem Preis anzumieten, der die Investition samt einem zu definierenden Gewinn hereinspielt? Der Zugang des Asset Managers zum jeweiligen Gebäude ist also in erster Linie ein marktbezogener, und Grundlage seiner Entscheidungen sind Analysen des Wettbewerbs, der steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, der Entwicklung des Investmentmarktes und der Miethöhen, der Finanzierungsbedingungen sowie der technischen Entwicklungen am Gebäudemarkt. Aber auch die Betrachtung ästhetischer Komponenten, Rücksichtnahme auf Verwaltungsund Betriebskosten sowie die Beurteilung der Marktfähigkeit eines Gebäudes gehören zu seinen Aufgaben, wobei „Marktfähigkeit“ nicht nur heißt, dass das Gebäude erfolgreich vermietet, sondern auch erfolgreich verkauft werden kann.
Dieses strategische Element des Real Estate Asset Managements führt weit über eine reine „Verwaltung“ des Assets Immobilie hinaus und erweitert das Tätigkeitsfeld notwendig auch auf die Bereiche Auswahl, Ankauf und – wenn keine geeigneten Produkte am Markt verfügbar sind – Development. Ebenso gehört die Frage dazu, ob und zu welchem Zeitpunkt ein Objekt wieder verkauft werden sollte. Mit anderen Worten: Der Real Estate Asset Manager befasst sich nicht nur mit dem Gebäude im Betrieb, sondern ist in den gesamten Lebenszyklus der Immobilien sowie in die gesamte Wertschöpfungskette involviert.
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