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Die Situation wirkt schizophren: Ausländische Beteiligungsgesellschaften investieren Milliardenbeträge in deutsche Immobilien – zur gleichen Zeit trennen sich deutsche Unternehmen und Institutionen von ihren hiesigen Immobilienbeständen und investieren im Ausland.

Nicht der Ferne Osten oder Nordamerika stehen im Vordergrund bei international tätigen Beteiligungsgesellschaften, sondern Europa. Angesichts der extrem erscheinenden Auslandsverschuldung der USA rechnen nahezu alle international renommierten Fachleute mit einem nachhaltigen Verfall des Dollarkurses. Wertstabilität oder gar Währungsgewinne dagegen erwarten sie vom Euro, weniger vom Britischen Pfund. Doch dieses Risiko nimmt man in London in Kauf, denn der dortige Immobilienmarkt ist einer der attraktivsten der westlichen Welt, so dass das Verlustrisiko gering erscheint. So beziffert CB Richard Ellis den „total annual return for all property“, die Gesamtrendite für alle britischen Immobilienbereiche, im Juli 2006 auf 20,5 Prozent; davon entfallen 2,5 Prozent auf Mietwachstum, der Löwenanteil auf die Werterhöhung der Immobilien. Zum Vergleich: Britische Staatsanleihen mit Laufzeiten von fünf bis 15 Jahren brachten es auf eine Verzinsung auf Jahresbasis von nur 0,7 Prozent. Immobilien sind derzeit – vor Aktienanlagen – die beste Anlageklasse.


Foto: Vor allem bei Wohnimmobilien sehen internationale Investoren in Deutschland erhebliches Potenzial. Sollte sich die Konjunktur nachhaltig verbessern, wird die Nachfrage nach Wohnraum sprunghaft ansteigen und Mieten und Preise in die Höhe treiben.

Nachdem im Vorjahr 156 Milliarden Euro auf den europäischen Immobilienmärkten investiert wurden, rechnet Jones Lang LaSalle in diesem Jahr mit einem Volumen von 180 bis 200 Milliarden Euro. Bereits im ersten Halbjahr flossen rund 95 Millionen Euro in die europäischen Immobilienmärkte, davon etwa 20 Prozent nach Deutschland. Immobilien gelten hier aus internationaler Sicht als unterbewertet.

Investor’s Darling: Wohnimmobilien
Die Preise und Mieten für deutsche Immobilien sind seit Mitte der neunziger Jahre unter heftigen Druck geraten und dümpeln vor sich hin – das gilt für Wohnimmobilien ebenso wie für Bürogebäude und Einzelhandelsobjekte. Dennoch sind deutsche Immobilien im Vergleich zu vielen Auslandsmärkten teuer. Allerdings scheinen sie im Verhältnis zu den dortigen Preisentwicklungen bei einem Konjunkturaufschwung das größere Aufholpotenzial zu haben, denn die Bauwirtschaft und die Bauleistungen sind seit Mitte der neunziger Jahre regelrecht zusammengebrochen. Wurden beispielsweise 1995 in Deutschland noch annähernd 650.000 Wohnungen fertig gestellt, so waren es im vergangenen Jahr weniger als 250.000 Einheiten. Noch dramatischer als das generelle Bild stellt sich die Entwicklung im Geschosswohnungsbau dar: Die Zahl der fertig gestellten Miet- und Eigentumswohnungen sank in den vergangenen zehn Jahren von 300.000 auf 60.000 Einheiten, und in zahlreichen Städten und Regionen ist der Mietwohnungsbau schon seit Jahren zum Erliegen gekommen.

Gleichzeitig sind Jahr für Jahr mehr als 100.000 neue Haushalte entstanden. Angesichts der steigenden Arbeitslosigkeit und der Unsicherheit, wie lange der eigene Arbeitsplatz erhalten bleibt, haben viele dieser Haushalte die Nachfrage nach Wohnraum zunächst aufgeschoben. Bei einer nachhaltigen Besserung der wirtschaftlichen Lage wird die Nachfrage jedoch sprunghaft ansteigen und sich in deutlich steigenden Mieten und Preisen für Wohnraum niederschlagen.


Foto: Die Büromärkte werden sich teilen. Gefragt sein werden qualitativ hochwertige Flächen für „high professionals“, die zugleich auch ein gewisses Ambiente bieten.

Ähnliches gilt für Unternehmen: Sie haben Personal abgebaut und zum Teil schmerzhafte Reorganisationsprozesse durchgeführt, sind schlanker und schlagkräftiger geworden und zeigen seit geraumer Zeit auf den Auslandsmärkten, zu welchen Ertragssteigerungen sie fähig sind. Wenn diese Potenziale auch in der Binnenkonjunktur zum Tragen kommen, sehen zahlreiche Fachleute als Folge, dass die Immobilienmärkte in einen neuen Wachstumszyklus eintreten und die hohen Leerstände allmählich abschmelzen. Schon seit mehreren Monaten beginnt die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten wieder zu steigen, nachdem seit 1990 mehr als eine Million Arbeitsplätze entfallen waren. Es geht also wieder aufwärts, auch wenn sich die Verlagerung von Arbeitsplätzen in Niedriglohn- und Niedrigsteuerländer fortsetzt. Ein Wachstum wird daher vor allem bei hochwertigen Büroflächen für „high professionals“ erwartet, unter denen sich bereits jetzt ein Arbeitskräftemangel abzeichnet. Diese Spaltung in einen schrumpfenden und einen wachsenden Arbeitsmarkt wird auch die Büromärkte von morgen prägen – mit erheblichen Leerständen in der einen Kategorie und einem Mangel in der anderen.

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