Por Dr. Dieter Rebitzer
Mayo de 2007

La logística es un sector en crecimiento. Por ello, los inmuebles modernos son objeto de una gran demanda. Este segmento ha llamado también la atención de los inversores, entre otros motivos, porque los rendimientos que aporta son aún más altos que en otras áreas.

El mercado europeo de la logística se encuentra en un momento de gran cambio. Las redes nacionales son reemplazadas por estructuras europeas que, a su vez, forman parte de una red mundial nacida de la globalización. La intensidad logística crece. Se prevé un aumento del volumen de tráfico hasta el año 2020 del 40 por ciento. Este auge, sin embargo, no llega a todos los emplazamientos por igual. La integración europea beneficia más a determinados países centrales que a otros de la periferia. Así, Alemania, Francia y Gran Bretaña se reparten entre ellos la mitad del mercado.

Desplazamiento geográfico del eje logístico

Foto: El aeropuerto de Leipzig/Halle se está convirtiendo en un nuevo centro logístico. El desencadenante fue la decisión de DHL de levantar aquí su centro europeo de flete aéreo –un pabellón logístico con 48.000 metros cuadrados, complementado con un hangar de 23.000 metros cuadrados–. Está previsto que el centro de flete aéreo esté listo para el servicio este año.

Tras la ampliación de Europa, el eje económico-industrial se ha desplazado hacia el sur, de Bélgica a Alemania. Si incluimos además Rusia, Bielorrusia y Ucrania, además de Turquía, el eje se desplaza entonces a la región situada entre Núremberg y Leipzig. En otras palabras, será sobre todo Alemania la que ganará en importancia en Europa como principal emplazamiento logístico. Una situación que evidentemente beneficia a los inmuebles logísticos alemanes. La mitad de las superficies logísticas de Alemania corresponden a los clusters de Hamburgo, Francfort del Meno, la región del Ruhr, Berlín, Múnich y Düsseldorf (por orden de existencias). Se calcula que la superficie total de las existencias en estos clusters ronda los 14 millones de metros cuadrados. A partir de 1990 –desde el cambio en Alemania y la apertura de los mercados de Europa Central y Oriental– otros emplazamientos logísticos han experimentado también un auge, por ejemplo Leipzig/Halle, Kassel/Bad Hersfeld, Núremberg y Stuttgart (Rin-Neckar).

Los clusters evolucionan de manera heterogénea. Se pueden unir en parte, o formar unidades mayores con otros clusters vecinos. Así por ejemplo, puede considerarse que Hamburgo está unido a Bremen. En Europa se pueden distinguir actualmente unos 25 clusters principales y otros 60 secundarios. Como el sistema europeo aún se está formando, es fácil que surjan nuevos clusters o que vaya cambiando la importancia relativa de los ya existentes. Ejemplos típicos de este fenómeno son Dijon, en Francia, y Leipzig/Halle en Alemania. Pero la expansión progresa con fuerza sobre todo en Europa Central y del Este, donde están surgiendo nuevos clusters.

Demanda de grandes superficies

En este contexto, las empresas de logística demandan inmuebles con superficies más grandes a fin de reorganizar sus actividades nacionales y concentrarlas en un número reducido de emplazamientos europeos. Muchos de los inmuebles logísticos existentes son demasiado pequeños o no satisfacen las necesidades del mercado. La demanda se centra sobre todo en edificaciones con más de 5.000 metros cuadrados de superficie útil. Como consecuencia de ello, ha aumentado en los últimos años el número de inmuebles en desarrollo, siendo Europa Central y del Este los emplazamientos con una mayor actividad de proyectos. Aun así, la oferta no puede cubrir la demanda de inmuebles logísticos, ya que el sector de la logística crece a un ritmo dos veces superior al del conjunto de la industria –un promedio anual del cuatro al ocho por ciento–. Teniendo esto en cuenta, puede considerarse que, en general, el desarrollo de inmuebles logísticos constituye un “banco seguro”. A pesar de todo, son comparativamente poco frencuentes los proyectos desarrollados con fines especulativos. Debido al poco tiempo que requiere la planificación y la construcción –de cuatro a ocho meses–, los proyectistas prefieren esperar hasta tener asegurado un usuario. Esto permite satisfacer mejor sobre todo las necesidades específicas de los usuarios. Sin embargo, los entendidos del sector dan por supuesto que las especulaciones aumentarán en el futuro.

Otra tendencia que puede observarse actualmente es que la industria y el comercio trasladan preferentemente sus emplazamientos a clusters con alquileres bajos e inmuebles más baratos, sobre todo cuando necesitan grandes superficies. Por ello, la disponibilidad de los inmuebles adecuados supone un factor de éxito. Últimamente ha mejorado en general la situación a este respecto, aunque no suficientemente en todos sitios.