Fuente: Rebitzer; actualizado en el primer trimestre de 2007

En Europa, los precios de los inmuebles varían mucho según el emplazamiento. Lo mismo sucede con los alquileres dentro de los clusters. Cada cluster tiene su propia escala de precios según los diferentes tipos de inmuebles logísticos en alquiler. La magnitud del alquiler, el emplazamiento, las dimensiones y el uso, son factores que siempre guardan una estrecha relación. La escala de precios más baja entre los alquileres corresponde a pabellones antiguos con techos bajos y de mal acceso –utilizados únicamente como almacén–. La escala más alta en los precios de alquiler corresponde a inmuebles modernos con una altura interior de al menos diez metros, y construidos en lo posible sin pilares de apoyo –demandados por empresas de servicios logísticos con alto valor añadido–. Actualmente en Europa, los alquileres oscilan entre cuatro y seis euros al mes por metro cuadrado. Los más caros –hasta diez euros al mes por metro cuadrado– se están pagando en Londres, Dublín, Helsinki, San Petersburgo y Moscú. Ya en el extremo superior de la escala, se han llegado a aceptar en Londres alquileres de incluso 16 euros al mes por metro cuadrado debido a una oferta tan escasa que sencillamente no deja otra opción a las empresas. Las observaciones realizadas en el mercado dan por supuesto que los alquileres más altos en Europa, por superficies de más de 5.000 metros cuadrados, se mantendrán en general estables en los próximos cinco años, o que apenas bajarán.

Nuevo récord de inversiones

Foto: Uno de los centros logísticos más modernos se levanta en la zona de Hamburgo –entre la autopista A 7, la terminal para contenedores Altenwerder y el aeropuerto–. El recinto, de unos 62.000 metros cuadrados, es utilizado como centro de transbordo para transportes por tierra, mar y aire.

Las inversiones en inmuebles logísticos han marcado un nuevo récord en 2006. El volumen de transacciones en el mercado europeo de inmuebles logísticos creció hasta aprox. 10.000 millones de euros –una subida del 160 por ciento desde el año 2000–. Este año es de esperar un nuevo aumento, como se infiere de las cifras del primer trimestre de 2007. Pero no todos los inmuebles logísticos son objeto de interés por parte de los inversores. La demanda se centra fundamentalmente en inmuebles de nueva o reciente construcción y con 10.000 metros cuadrados o más de superficie útil. Sin embargo, la oferta existente es limitada, por lo que los inversores empiezan a interesarse también por otros inmuebles más viejos con reservas de superficies y buen potencial de valor añadido. El inmueble en el que se invierte deberá tener en lo posible entre un 5 y un 15 por ciento de superficie para oficinas, y una altura hasta el techo de al menos ocho metros, así como ser de fácil acceso y estar excelentemente comunicado con la red de tráfico. Otros criterios que pueden decidir la compra son los posibles contratos de alquiler ya existentes, por una duración de al menos cinco años, y la solvencia de los arrendatarios.
El abanico de inversores, y su procedencia, es muy heterogéneo. La mayoría de los compradores son británicos, pero desde luego no son los únicos que han descubierto el mercado de inmuebles logísticos. Muchos inversores quieren aprovechar los rendimientos que aportan los inmuebles logísticos, superiores a los de inmuebles de oficinas y comercios al por menor, para así, mediante diversificación, mejorar los rendimientos totales de su cartera. La parte más importante de las transacciones la demandan los inversores institucionales especializados en inmuebles logísticos. Los rendimientos más altos bajaron levemente el año pasado y continúan bajo presión. La limitación de la oferta, la creciente demanda por parte de los inversores y el aumento de los intereses, han provocado un aumento de los precios y una disminución de los rendimientos. De media, los rendimientos netos iniciales rondan en Europa el siete por ciento, con una variación que alcanza desde el 12 al 13 por ciento en Moscú, hasta apenas un 6 por ciento en Londres.