Depuis, un grand nombre de petits et de grands pas ont été fait dans ce sens, même si les mesures engagées ont été pour la plupart le fruit d'initiatives privées. Le changement climatique, qui est entretemps devenu incontournable et dont on ne pourra tout au plus que ralentir les effets, montre que les besoins d'intervention sont sensiblement plus grands que ceux supposés jusqu'ici. Même aux USA, où les politiques s'obstinent à se prononcer contre la Convention internationale sur la protection de l'environnement, les acteurs économiques en général et les intervenants de l'immobilier en particulier se penchent depuis longtemps sur les mesures susceptibles de préserver le climat de la planète.

Or la durabilité ne passe pas seulement par la réduction des émissions de CO2. Son concept est considérablement plus vaste et participe - comme c'est inéluctablement le cas chez les systèmes de grande complexité - du rapport corrélatif entre divers phénomènes. L'architecte néerlandais, Erick van Egeraat a donné une définition tout à fait intéressante de la durabilité en rapport avec le secteur de l'immobilier pris dans son sens le plus large en montrant une photo du centre historique de la ville de Lucca en Italie et en déclarant : « Voici pour moi l'illustration parfaite du développement urbain durable ». C'est, à vrai dire, le modèle hautement concentré de la ville européenne dans laquelle on vit, travaille, échange des marchandises et des idées, où vie privée et vie publique cohabitent dans un espace étroit.

Alors que, jusqu'au début du 19e siècle, les grandes villes étaient de taille moyenne, leur superficie et leur nombre d'habitants ont considérablement augmenté aujourd'hui si bien qu'elles ne forment souvent plus que le cœur d'une agglomération qui s'étend dans un rayon vaste de plusieurs dizaines de kilomètres. Et ce phénomène évolue à une vitesse fulgurante : Alors qu'en 1950 on comptait deux villes avec plus de dix millions d'habitants - Tokyo et New York - leur nombre est passé à 22 en 2004. D'après les estimations des Nations Unies, cinq milliards de personnes - soit deux fois plus qu'en 1995 - vivront dans des agglomérations urbaines, pour une population mondiale comptant près de huit milliards d'êtres humains.

C'est pourquoi l'avenir de la durabilité se décidera surtout dans les villes. Cela ne vaut seulement pour les futures méga cités qui grandiront en partie si vite qu'il ne sera pas possible de mettre en place les infrastructures correspondantes nécessaires. Cela sera tout aussi vrai pour les grandes villes des pays industrialisés dans lesquelles la population vivra tendanciellement toujours plus longtemps et qui devront lutter pour ne pas perdre leurs habitants. Si l'avenir de la durabilité se décide dans les villes, le secteur de l'immobilier est alors appelé à repenser ses stratégies et ses approches de solution élaborées jusque-là. Il faudra redéfinir les exigences posées aux bâtiments en termes de qualité et d'implantation si l'on ne veut pas voir un immeuble situé dans un quartier aujourd'hui très recherché être prochainement dégradé au rang de marchandise invendable.

LE DÉVELOPPEMENT DURABLE
UN IMPÉRATIF DICTÉ PAR LE BON SENS ÉCONOMIQUE