Large fourchette de loyers

Source : Rebitzer ; état au 1er trimestre 2007

Les prix des terrains varient d'un site à l'autre en Europe. Il en va de même pour les loyers à l'intérieur des pôles logistiques qui ont chacun leur propre structure de loyers en fonction des catégories de bâtiments logistiques rencontrés. Il existe toujours une corrélation directe entre le niveau des loyers, la situation géographique, la taille et l'utilisation du bâtiment. Au bas de la fourchette des loyers, on trouve les halls déjà anciens à faibles hauteurs de plafond et difficiles d'accès pouvant uniquement servir d'entrepôts, tandis que le haut de la fourchette appartient aux bâtiments modernes construits sans piliers avec au moins dix mètres de hauteur libre de plafond - ces bâtiments sont très demandés par les entreprises de services logistiques à forte valeur ajoutée. Actuellement, les loyers varient en moyenne entre quatre et six euros par m² et par mois en Europe. Le loyer maximum du mètre carré par mois peut atteindre 10 euros à Londres, à Dublin, à Helsinki, à Saint-Pétersbourg et à Moscou. A Londres, il a même été possible d'obtenir dans le haut de gamme jusqu'à 16 euros par mois et par m² vu que les entreprises n'avaient pas d'autre possibilité à cause du manque d'offres. Les observateurs du marché s'attendent à ce que les loyers maxima des surfaces supérieures à 5 000 mètres carrés restent quasiment stables ou qu'ils baissent légèrement dans les prochaines cinq prochaines années en Europe.


Nouveau record côté investissements

Photo Un des centres logistiques les plus modernes est en cours de réalisation à Hambourg - entre l'autoroute A 7, le terminal à conteneurs de Altenwerder et l'aéroport. Cette plateforme de près de 62 000 m² servira au transbordement des chargements transportés par voie de terre, par voie d'eau et par voie d'air.

Les investissements en immobilier logistique ont marqué un nouveau record en 2006. Le volume de transactions réalisées sur le marché européen de l'immobilier logistique a enregistré une hausse de 160 pour cent par rapport à l'an passé, passant ainsi à près de 10 milliards d'euros. Et comme le montrent les chiffres du premier trimestre 2007, il faut cette année encore s'attendre à une nouvelle hausse. Cependant, tous les bâtiments logistiques ne sont pas attractifs pour les investisseurs. La demande se concentre dans une large mesure sur les bâtiments modernes neufs ainsi que sur les bâtiments modernes existants qui ont été récemment construits et abritent 10 000 m² de surface utile. L'offre concernant de tels bâtiments étant limitée, les investisseurs s'intéressent depuis peu également aux bâtiments plus anciens spacieux et à potentiel de plus value. Le bâtiment idéal aux yeux des investisseurs abrite entre cinq et 15 pour cent de surfaces de bureaux, a au moins huit mètres de hauteur libre de plafond, est facile d'accès et parfaitement raccordé au réseau routier et ferroviaire. Les contrats de location existants conclus pour une durée d'au moins cinq ans et la solvabilité des locataires respectifs sont autant de critères supplémentaires susceptibles de faire pencher la balance en faveur d'une acquisition.
L'éventail des investisseurs et leur origine sont très hétérogènes. Même si les investisseurs sont pour la plupart des acquéreurs originaires de Grande-Bretagne, ces derniers ne sont toutefois aucunement les seuls à avoir découvert le marché de l'immobilier logistique. De nombreux investisseurs entendent profiter des excellentes perspectives de rendement qu'offre l'immobilier logistique par rapport à l'immobilier de bureaux et l'immobilier commercial, dans le but d'améliorer le rendement global de leurs portefeuilles en les diversifiant. La part du lion des transactions est réalisée par les investisseurs institutionnels qui se sont spécialisés de manière ciblée dans l'immobilier logistique. Les rendements maxima ont légèrement fléchi au cours de l'année dernière et sont toujours sous pression. Une offre de produits imitée, une demande croissante de la part des investisseurs et des taux d'intérêts élevés ont catapulté les prix vers le haut et réduit la performance. Les taux de rendement initiaux nets se chiffrent en moyenne à environ sept pour cent en Europe, la fourchette allant de 12 ou 13 pour cent à Moscou à six pour cent à Londres.