Par Dieter Rebitzer
5 / 2007

La logistique est un secteur en pleine expansion. D'où la forte demande de surfaces logistiques modernes. Et c'est justement parce que les rendements sont ici plus importants qu'ailleurs que les investisseurs se sont eux aussi tournés vers la logistique.

Le marché européen de la logistique est en pleine mutation. Les réseaux nationaux se voient relayés par des structures européennes qui font à leur tour partie d'un réseau mondial se formant à mesure que progresse la mondialisation. Le secteur de la logistique connaît un développement extrêmement dynamique. Le volume du trafic est d'ailleurs appelé à augmenter de 40 pour cent d'ici l'an 2020. Pourtant, tous les sites ne pourront pas profiter de cette expansion. Les pays constituant le noyau européen profitent beaucoup plus de l'intégration européenne que les régions périphériques. L'Allemagne, la France et la Grande-Bretagne se partagent la moitié du marché.

Déplacement du centre de gravité économique

Photo L'aéroport de Leipzig/Halle est en passe de devenir une nouvelle plaque tournante logistique. En décidant d'édifier ici son centre de fret aérien européen - composé d'un hall logistique de 48 000 m² complété par un hangar de 23 000 m² - la société DHL a allumé l'étincelle initiale au développement d'un telle plate-forme. La mise en service du centre de fret aérien est encore prévue pour cette année.

L'élargissement de l'Union européenne entraîne un déplacement vers le sud du centre de gravité économique qui quitte la Belgique pour venir s'installer en Allemagne. Si on tient également compte de la Russie, de la Biélorussie, de l'Ukraine et de la Turquie, on constate que le centre de gravité vient plus exactement s'établir dans la région située entre Nuremberg et Leipzig. En d'autres termes : L'Allemagne s'apprête à jouer un rôle majeur en tant que première place logistique d'Europe. L'immobilier logistique allemand a du reste tout à y gagner. La moitié des surfaces logistiques en Allemagne se trouve concentrée dans les grands pôles économiques que sont Hambourg, Francfort sur le Main, la Ruhr, Berlin, Munich et Dusseldorf (ordre suivant les surfaces logistiques existantes). La surface logistique totale abritée à l'intérieur de ces pôles est estimée à près de 14 millions de mètres carrés. Depuis 1990 - soit depuis la chute du mur de Berlin et l'ouverture des marchés d'Europe centrale et d'Europe orientale - on a vu se développer d'autres sites logistiques comme par exemples Leipzig/Halle, Kassel/Bad Hersfeld, Nuremberg et Stuttgart (Rhin-Neckar).

Or ces sites logistiques se développent à des rythmes de croissance différents. Certains se rapprochent au fur et à mesure qu'ils grandissent tandis que d'autres fusionnent pour former des entités plus homogènes. Il en va ainsi, par exemple, de Hambourg qui forme une entité avec Brême. Aujourd'hui, on identifie environ 25 pôles primaires et 60 pôles secondaires en Europe. Le système européen étant encore en cours d'élaboration, il y a fort à parier que de nouveaux pôles verront le jour et que le rôle respectivement joué par les pôles existants soit appelé à changer. On peut citer les exemples de Dijon en France et de Leipzig/Halle en Allemagne sont ici des exemples typiques. On assistera à l'émergence de nouveaux pôles logistiques, l'Europe centrale et l'Europe de l'Est étant actuellement en pleine phase d'expansion.

Demande orientée vers les grandes surfaces

Dans ce contexte économique, les opérateurs logistiques recherchent des bâtiments de grandes surfaces pour pouvoir réorganiser et recentrer leurs activités nationales existantes sur peu de sites européens. Les bâtiments logistiques existants sont pour la plupart trop petits ou ne satisfont pas aux besoins actuels des acteurs du marché. La demande se concentre sur les bâtiments de plus de 5 000 m² de surface utile. Le nombre de projets développés dans ce sens a par conséquent considérablement augmenté au cours des années passées, les développeurs focalisant leurs activités sur l'Europe centrale et sur l'Europe orientale. Néanmoins, l'offre n'est pas en mesure de répondre à la demande vu que le secteur de la logistique croît deux fois plus vite - soit de quatre à huit pour cent en moyenne par an - que l'économie en général. Considéré sous cet angle, le développement des surfaces logistiques représente dans l'ensemble un placement sûr. Les développements spéculatifs y sont très rares. Vu la brièveté des délais d'études et de réalisation qui varient entre quatre à huit mois, les développeurs préfèrent attendre que les utilisateurs du bâtiment soient identifiés, ce qui leur permet de mieux répondre à leurs besoins et à leurs exigences. Les experts en la matière pronostiquent toutefois un nombre croissant de projets spéculatifs.

Autre tendance actuellement manifeste : L'industrie et le commerce préfèrent s'installer dans les zones logistiques où les loyers et les prix fonciers ne sont pas chers, surtout lorsqu'ils sont à la recherche des grandes surfaces. Aussi la disponibilité foncière correspondante constitue-t-elle un facteur décisif de succès. Même si la situation s'est depuis peu améliorée dans l'ensemble, force est de constater que cette amélioration n'a pas été de partout satisfaisante.