di Dr. Dieter Rebitzer
Maggio 2007

La logistica è uno dei settori in crescita. Di conseguenza è in forte aumento la richiesta di superfici moderne. Ma anche gli investitori hanno scoperto questo segmento, non da ultimo perché qui le rendite sono più elevate che in altri settori.

Il mercato europeo della logistica si trova in una fase di grande cambiamento. Le infrastrutture nazionali vengono sostituite da quelle europee, che, a loro volta, fanno parte di un network mondiale costituitosi in seguito alla globalizzazione. La concentrazione nella logistica cresce. Entro il 2020 lo sviluppo dei trasporti aumenterà del 40 per cento. Ma non tutti i Paesi potranno partecipare a questa espansione. I Paesi chiave approfitteranno maggiormente dell’integrazione europea delle regioni periferiche. Basti pensare che la Germania, la Francia e la Gran Bretagna si spartiscono da sole la metà del mercato.

Trasferimento del punto chiave

Foto: L’aeroporto di Lipsia/Halle sta diventando un nuovo hub logistico. All’inizio di questo successo c’è la decisione di DHL di realizzare qui la sua base centrale operativa europea per trasporto merci per via aerea, un padiglione logistico con 48.000 metri quadrati di superficie completati da un hangar di 23.000 metri quadrati. Il centro di aerotrasporti sarà operativo già nel corso di quest’anno.

In seguito all’allargamento dell’Ue il centro delle attività economiche si è trasferito verso il sud, dal Belgio alla Germania. Considerando anche Paesi come la Russia, la Bielorussia e l’Ucraina, nonché la Turchia il nodo dei traffici si è spostato nella regione tra Norimberga e Lipsia. Ciò significa che soprattutto la Germania sta conquistando il titolo di centro logistico numero uno in Europa. Gli immobili logistici tedeschi hanno tutto da guadagnare da questa situazione. La metà della superficie adibita a scopi logistici in Germania si localizza – nell’ordine di grandezza delle aree esistenti – nei cluster di Amburgo, Francoforte sul Meno, la Zona della Ruhr, Berlino, Monaco di Baviera e Düsseldorf. La superficie complessiva di questi centri viene stimata intorno ai 14 milioni di metri quadrati. Dal 1990 – ovvero dalla caduta del muro di Berlino e dall’apertura dei mercati dell’Europa Centrale ed Orientale – altri centri logistici hanno conosciuto un forte sviluppo, tra cui per esempio quelli di Lipsia/Halle, Kassel/Bad Hersfeld, Norimberga e Stoccarda (Reno-Neckar).

I cluster regionali crescono seguendo dinamiche differenti, in parte sviluppano forme di stretta cooperazione oppure costituiscono unità di maggiori dimensioni nate da cooperazioni fra aree confinanti. La zona di Amburgo, per esempio, va sicuramente considerata congiuntamente a quella di Brema. Oggi a livello europeo è possibile individuare circa 25 aree logistiche di primaria importanza ed un’altra sessantina di rango secondario. Poiché il sistema europeo si trova ancora in fase di costruzione, è alquanto probabile che nascano nuovi cluster o che l’importanza relativa di quelli attualmente esistenti subisca anche cambiamenti nel corso del tempo. Esempi tipici di questo fenomeno sono le regioni di Digione in Francia oppure Lipsia/Halle in Germania, ma soprattutto anche nell’Europa Centrale ed Orientale l’espansione è ancora in pieno corso e qui continuano a sorgere nuovi complessi promettenti.

Richiesta di grandi superfici

Partendo da queste condizioni le aziende logistiche sono alla ricerca di oggetti con superfici piuttosto ampie per poter riorganizzare le loro attività nazionali già avviate e collegarle a pochi centri europei. Molti degli immobili logistici disponibili sono troppo piccoli o non corrispondono alle attuali esigenze degli operatori del mercato. La domanda cerca, in primo luogo, stabili con una superficie utile superiore ai 5.000 metri quadrati. Negli ultimi anni è dunque aumentato il numero dei developments, e qui è da rilevare che gli operatori più attivi sono quelli che si occupano di sviluppo progettuale nelle piattaforme dell’Europa Centrale ed Orientale. Ciò nonostante l’offerta non riesce a soddisfare la domanda di immobili logistici, in quanto questo settore sta crescendo a tassi due volte maggiori di quelli dell’economia in generale, ossia ad una media del 4-8 per cento all’anno. Considerando, dunque, l’attuale situazione del mercato, lo sviluppo delle superfici logistiche si prospetta una “banca sicura”.

Rispetto ad altri campi, però, le valorizzazioni speculative sono rare. Considerando i brevi termini di progettazione e costruzione di quattro-otto mesi, gli operatori, infatti, attendono fino a che si presenti un interessato sicuro. In questo modo, inoltre, è possibile soddisfare meglio le esigenze specifiche richieste dal futuro utilizzatore. Tuttavia, alcuni esperti del settore non escludono che prossimamente aumentino le operazioni speculative anche in questo segmento.

Un’altra tendenza che si osserva sul mercato è che l’industria ed il commercio spostano le loro piattaforme preferibilmente in cluster a canoni d’affitto e prezzi di terreno bassi, soprattutto quando cercano grandi superfici. Di conseguenza, la disponibilità di terreni estesi si rivela un fattore vincente. In questo campo la situazione generale è recentemente migliorata, ma non dappertutto nelle proporzioni sufficienti.