Ampio ventaglio dei canoni di locazione

Fonte: Rebitzer; situazione: 1° trimestre 2007

In Europa ci sono grandi differenze tra i prezzi dei terreni a seconda del sito. Lo stesso vale anche per i canoni di locazione all’interno dei cluster, dove, tra l’altro, ogni centro ha la sua proprio struttura di affitti per le diverse tipologie di immobili logistici. Tra livello dell’affitto, posizione, dimensioni ed utilizzo sussiste sempre una stretta relazione. Nella fascia più bassa dei canoni di locazione ci sono i capannoni più vecchi con soffitti bassi e difficili possibilità di accesso. Queste strutture possono essere utilizzate esclusivamente a scopi di magazzino. Il segmento più alto contempla oggetti moderni con altezze libere di minimo dieci metri e possibilmente prive di pilastri di sostegno. Questi immobili sono richiesti da aziende che forniscono servizi logistici con elevata creazione di valore aggiunto. L’attuale media dei canoni d’affitto mensili in Europa si posiziona tra i quattro e i sei euro al metro quadro. Al momento vengono richiesti locazioni mensili record fino a dieci euro al metro quadro nelle città di Londra, Dublino, Helsinki, San Pietroburgo e Mosca. A Londra per oggetti prestigiosi sono stati versati fino a 16 euro mensili al metro quadro in quanto, a causa della scarsità delle offerte, alle aziende non rimaneva altra scelta. Osservatori del mercato prevedono per i prossimi cinque anni che in Europa i canoni di locazione più alti per aree che superano i 5.000 metri quadrati rimarranno per lo più stabili o, eventualmente, caleranno in minima parte.

Nel 2006 gli investimenti in immobili logistici hanno raggiunto un nuovo livello record. Il volume delle transazioni sul mercato europeo del real estate logistico è aumentato fino a circa dieci miliardi di euro, il che significa, rispetto al 2000, un incremento del 160 per cento. Inoltre, come dimostrano le cifre dei primi tre mesi del 2007, per quest’anno si prospetta un’ulteriore crescita. Ma non tutti gli immobili logistici sono oggetto di attenzione privilegiata da parte degli investitori. La domanda si concentra, infatti, soprattutto su edifici moderni di recente e di nuova costruzione che dispongono di una superficie utile di 10.000 metri quadrati e più. Essendo l’offerta di tali oggetti limitata, ultimamente anche immobili di più vecchia data, ma con possibilità di creazione di valore ed in termini di metri quadrati stanno risvegliando l’interesse degli investitori. L’oggetto ideale di investimento deve comprendere tra il cinque ed il quindici per cento di spazi per uffici, disporre di un’altezza libera dei soffitti di minimo otto metri ed essere eccellentemente collegato con le vie di comunicazione. Altri importanti criteri che favoriscono la decisione di acquisto sono l’esistenza di contratti di locazione con una durata minima di cinque anni nonché la solvibilità dei rispettivi locatari.
 
Bassa pressione sui rendimenti

Foto: Uno dei più moderni centri logistici sta sorgendo nei pressi di Amburgo, tra l’autostrada A 7, il terminale portuale per container di Altenwerder e l’aeroporto. L’area di circa 62.000 metri quadrati sarà utilizzata come centro di trasbordo per trasporti su strada, nave e via aerea

Il ventaglio degli investitori e la loro provenienza sono alquanto eterogenei. Gli acquirenti della Gran Bretagna sono sì la maggioranza, ma assolutamente non gli unici ad aver scoperto il mercato degli immobili logistici. Numerosi operatori intendono sfruttare le migliori opportunità di rendimento offerte dal settore logistico rispetto a quelle degli stabili destinati ad uffici ed al commercio al dettaglio al fine di migliorare, attraverso la diversificazione, la redditività generale del loro portafoglio. In queste transazioni gli investitori istituzionali, che si sono specializzati miratamene in immobili logistici, fanno la parte del leone. Durante il 2006 i rendimenti massimi sono calati lievemente e continuano ad essere soggetti a pressione.

Un’offerta limitata, la domanda crescente da parte degli investitori ed i tassi in aumento hanno fatto lievitare i prezzi, riducendo la performance. I rendimenti iniziali netti in Europa si aggirano in media attorno al sette per cento, con un raggio che va dal dodici-tredici per cento a Mosca fino a quasi il sei per cento di Londra.