A Vienna sta sorgendo l’Energybase, il più grande ecoedificio per uffici austriaco. Lo stabile a cinque piani ha una superficie di 7.500 metri quadrati ed è stato concepito come “Passivhaus” in grado di utilizzare l’energia solare ed il calore terrestre per il riscaldamento ed il raffreddamento. Questa tecnologia permette di ridurre i costi energetici dell’80 per cento rispetto ai consumi di un edificio tradizionale.
Anche in Cina sta cambiando il modo di pensare: grazie ad un’ottimale utilizzazione della luce diurna, un’aerazione naturale, wintergarten con funzione di cuscinetto climatico e l’attivazione di capacità di accumulazione dell’edificio l’Administration Center del Zhang Jiang Hi-Tech Park a Shanghai consuma la metà dell’energia richiesta da un edificio cinese tradizionale per uffici. L’idea del centro è nata nello studio di architettura tedesco AS & P Albert Speer & Partner.

Dal punto di vista tecnico si tratta di un progetto fattibile tramite un’interazione concordata dell’organizzazione dell’edificio con l’attrezzatura tecnica e l’utilizzo di energie rinnovabili come la geotermia, l’energia eolica e quella solare. L’Europa ed in particolare la Germania sono molto avanzate soprattutto nel campo tecnico. Naturalmente i costi di produzione di un tale edificio sono più elevati di quanto risulti finora, anche se non più così alti come fino a qualche anno fa, quando queste tecnologie costruttive erano ritenute piuttosto “esotiche”.

Ma anche se prossimamente tutti i nuovi progetti di sviluppo diventeranno “verdi” e si adegueranno allo standard “Passivhaus”, definito dall’omonimo istituto fondato da Wolfgang Feist ed in Germania già noto da tempo nel settore residenziale, il problema non sarà affatto risolto. Infatti, il rapporto fra gli edifici di nuova costruzione e quelli già esistenti sarà al massimo di 5:95, cioè piuttosto basso. I vecchi immobili continueranno, dunque, per il momento, ad agire come grandi divoratori di energia. Ci vorranno ancora anni, se non decenni, prima che l’attuale patrimonio edilizio possa essere sostituito o attrezzato in modo tale che possa funzionare con un bilancio energetico in pareggio. In altre parole: per poter raggiungere nei prossimi 13 anni un calo del fabbisogno energetico e quindi una riduzione delle emissioni di CO2, gli edifici di nuova costruzione dovrebbero idealmente non solo sopperire ai loro consumi energetici con la loro produzione di energia, ma addirittura generarne in surplus.

Buoni motivi per una maggiore sostenibilità

Al più tardi ora alcuni investitori staranno scuotendo la testa domandandosi: e chi pagherà tutto questo? L’interrogativo è più che lecito. Le buone intenzioni da sole, infatti, non portano molto lontano, soprattutto se la redditività si perde per strada. D’altro lato, se non viene arginato il mutamento climatico, le sue conseguenze avranno serie ripercussioni anche sullo sviluppo economico mondiale. Sicuramente non è solo per idealismo che i CEOs di dieci gruppi multinazionali negli USA si sono rivolti al presidente Bush sollecitandolo ad approvare una limitazione vincolante delle emissioni di CO2. Ma non è necessario scomodare la politica delle sfere più alte e l’economia mondiale per individuare buoni motivi perché gli investitori si occupino più intensamente del tema della sostenibilità.

A livello dell’Ue verranno introdotti certificati energetici per gli edifici. In Germania, per esempio, a partire dal 1° gennaio/ 1°luglio 2008 tutti i proprietari di immobili abitativi costruiti entro la fine del 1965 e dopo il 1966 sono tenuti a fornire informazioni sul consumo energetico del loro immobile tramite questo documento. Dal 1° gennaio 2009 poi, quest’obbligo varrà anche per gli edifici non abitativi. Questa misura serve ad aumentare la trasparenza, e molti locatari, considerando i costi energetici in continuo aumento anche in futuro, calcoleranno più attentamente se nel medio-lungo periodo non sarà per loro più vantaggioso pagare un affitto più alto, ma risparmiare invece drasticamente sulle spese secondarie. In altre parole: gli edifici esistenti che continuano a registrare un elevato consumo energetico, saranno sempre più difficili da affittare e quindi anche da vendere, e dunque, perderanno molto del loro valore economico. Nessun investitore potrà allora evitare di occuparsi del consumo energetico dei suoi assets immobiliari, di sottoporlo ad un esame critico e di pensare a come rendere gli stabili più attraenti, anche solo per motivi di puro interesse economico. Volente o nolente dovrà, dunque, adattarli alle esigenze di una maggiore sostenibilità.