Автор: д-р Дитер Ребитцер
5 / 2007

Логистика - одна из самых быстроразвивающихся отраслей в мире. В связи с этим наблюдается повышенный спрос на современные складские площади. Этот сегмент вызывает особый интерес инвесторов, так как здесь, по сравнению с другими отраслями, ожидается более высокая рендита.

В настоящее время наблюдается переформирование европейского транспортно-логистического рынка. Национальные структуры заменяются европейскими, которые, в свою очередь, являются частью всемирной сети, образущейся в процессе глобализации. Возрастает интенсивность логистических операций, так что до 2020 года число транспортных сообщений повысится на 40 %. Однако, в этом буме не могут партиципировать все экономические центры. Ведущие страны профитируют от европейской интеграции больше, чем периферийные регионы. Таким образом, половину этого рынка занимают Германия, Франция и Великобритания.

Появление новых экономических центров

Аэропорт Лейпциг/Халле становится новым центром логистики. По инициативе DHL здесь строится европейский центр авиационных перевозок - ангар площадью 48 тыс. кв. м с дополнительным павильоном площадью 23 тыс. кв. м. Он должен вступить в эксплуатацию еще в этом году.

После расширения ЕС произошло перемещение экономического центра из Бельгии на юг, в Германию. Учитывая Россию, Беларусь и Украину, а также Турцию, главный центр смещается в регион между Нюрнбергом и Лейпцигом. Иными словами: Германия приобретает все большее значение и становится европейским лидером в области логистики. Это принесет профит, прежде всего, немецким предприятиям. Половина складских площадей Германии приходится на кластеры транспортно-логистических услуг Гамбурга, Франкфурта-на-Майне, Рурской области, Берлина, Мюнхена и Дюссельдорфа (последовательность перечисления соответсвенно с величиной имеющихся площадей). Общая площадь этих кластеров составляет примерно 14 миллионов квадратных метров. С момента объединения Германии в 1990 году и открытия рынков в средне- и восточноевропейских странах отмечается позитивное развитие также других транспортно-логистических центров, таких как Лейпциг/Халле, Кассель/Бад-Херсфельд, Нюрнберг и Штутгарт (регион Рейн-Некар).

Развитие этих кластеров происходит с различной динамичностью. Некоторые из них объединяются с соседями и образуют крупные кластеры. Таким образом можно рассматривать Бремен и Гамбург как отдельную единицу. В настоящее время в Европе имеется 25 кластеров первичного и 60 вторичного значения. Так как европейская система находится в стадии формирования, это может повлечь за собой образование новых кластеров и изменение значения уже существующих, как например, Дижон во Франции и Лейпциг/Халле в Германии. Прежде всего наблюдается экспансия в средне- и восточноевропейских странах, где постоянно образуются новые кластеры.

Повышенный спрос на большие площади

В связи с этими процессами транспортно-логистические предприятия нуждаются в более крупных торговых объектах с целью реконструкции своей деятельности и интеграции в некоторые европейские рынки. Многие существующие транспортно-логистические площади слишком малы и не соответствуют требованиям рынка. Спросом пользуются прежде всего здания площадью в 5000 квадратных метров. За последние годы соответственно возросло количество проектов, девелоперы которых активны прежде всего в регионах Средней и Восточной Европы. Тем не менее, спрос превышает предложение, так как отрасль логистики развивается в два раза быстрее, чем экономика в общем (в среднем 4 - 8 % в год). Иначе говоря, развитие транспортно-логистических площадей - надежное капиталовложение в будущее. Несмотря на это, спекулятивные проекты редки. В связи с относительно коротким временем планирования и строительства (от 4 до 8 месяцев) проект-девелоперы ищут сначала клиента, чтобы затем сориентироваться соответственно его требованиям. Тем не менее, эксперты в области логистики прогнозируют рост спекулятивных сделок в будущем.

Кроме того, в настоящее время наблюдается тенденция перемещения индустрии и торговли в места нахождения кластеров с низкой арендной платой и низкой ценой на землю, прежде всего, когда речь идет о крупных площадях. Таким образом, успешное развитие в значительной степени зависит от наличия соответствующих площадей. В последнее время в некоторых регионах ситуация незначительно изменилась в лучшую сторону.